Een prijscorrectie op de huizenmarkt kan de economische activiteit aantasten. Een herhaling van de financiële crisis is echter onwaarschijnlijk, stelt Philip Bokeloh, Senior Econoom Nederlandse economie bij het Economisch Bureau van ABN Amro.
“History doesn’t repeat, but it often rhymes”
Begin 2022 zag de toekomst er nog rooskleurig uit. De wereldeconomie had de pandemie goed doorstaan. De lockdownmaatregelen konden geleidelijk worden losgelaten zodat de economische activiteit weer kon terugkeren naar het niveau van vóór corona. Aangejaagd door de krappe arbeidsmarkt, de bij de behoefte achterblijvende nieuwbouw en vooral de historisch lage hypotheekrente stegen de huizenprijzen bijzonder hard.
Hoe anders is de situatie nu. Wereldwijd staat de economische groei onder druk. Vooruitlopende conjunctuurindicatoren wijzen op een recessie. Er heerst onzekerheid, omdat de energievoorziening sinds de Russische inval in Oekraïne niet langer gewaarborgd is. De voedsel- en energieprijzen zijn dusdanig opgestuwd, dat de marges van bedrijven krimpen en gezinnen koopkracht verliezen. Zowel de investeringen als de consumptie staan onder druk. Centrale banken proberen de scherp gestegen inflatie te beteugelen door het monetair beleid te verkrappen. Wereldwijd verhogen zij hun officiële rentetarieven. In het spoor hiervan stijgen ook de rentes op staatsleningen. Daarnaast zijn ook de risicopremies op financiële markten opgelopen. De combinatie van hogere rentes en toegenomen risicopremies vertaalt zich in een zeer scherpe stijging van de hypotheekrente.
De gestegen hypotheekrente pakt nadelig uit voor eigenwoningbezitters. Met name degenen met een flexibele hypotheekrente zien zich plotseling geconfronteerd met hogere maandlasten. Gelukkig zijn er in Nederland weinig huishoudens met een flexibel rentecontract. Anders dan in bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk heeft het merendeel van de huiseigenaren de hypotheekrente voor een langere periode vastgezet. Vooralsnog zijn het dus vooral huizenkopers die last hebben van de rentestijging. Het bedrag dat zij op basis van hun inkomen kunnen lenen, valt door de hogere hypotheekrente lager uit. Dat maakt het lastig om er op de woningmarkt tussen te komen, zeker gegeven het in de afgelopen jaren fors gestegen prijspeil. Door de verslechterde betaalbaarheid is de belangstelling voor woningaanschaf afgenomen en daalt het aantal transacties.
Het verslechterde marktsentiment weerspiegelt zich ook al in de huizenprijzen. Die staan in een groeiend aantal landen onder druk. Deze druk zal toenemen als de hypotheekrente hoog blijft. Het IMF hanteert als vuistregel dat het prijspeil tot twee procentpunt omlaag wordt gedrukt als de rentetarieven van de centrale bank met één procentpunt stijgen. Maar volgens de ECB is de invloed van de rente op de prijzen bij het huidige lage renteniveau veel groter. Een prijscorrectie kan de economische activiteit verder aantasten. De eigen woning vormt immers een belangrijke component van het vermogen van gezinnen. Die zullen minder geld uitgeven als hun vermogen slinkt. Daarnaast dienen woningen als onderpand bij bedrijfsleningen. Lagere huizenprijzen temperen zodoende de investeringsneiging. Tot slot komt bij een prijsdaling ook de activiteit in de bouwsector onder druk te staan.
Een herhaling van de financiële crisis is echter onwaarschijnlijk. De prijscorrecties zullen minder fors zijn en bovendien minder hard aangrijpen op de economie. Dit omdat de leencondities sindsdien zijn aangescherpt, waardoor de schuldniveaus beter houdbaar zijn. Daarnaast beschikken banken over grotere kapitaalbAuffers, zodat de kredietverlening intact kan blijven. Verder is de arbeidsmarkt dusdanig krap dat het risico van baanverlies kleiner is. Bovendien is de voorkeur voor wonen sterker geworden door corona. Ook dat schraagt het prijspeil. ‘History doesn’t repeat, but it often rhymes.’
Deze column werd eerder gepubliceerd in de InFinance-special Kansen & Visies 2023.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
