Na jaren van prijsstijgingen op de huizenmarkt en veel aan- en verkopen, krijgt de woningmarkt momenteel een knauw. “De maatregelen die nodig zijn om de verspreiding van het coronavirus te beteugelen, leiden tot een terugval van de economie. De werkloosheid neemt toe en de besteedbare inkomens staan onder druk. In combinatie met een verwachte stijging van de hypotheekrente zorgt dit voor een verslechtering van de betaalbaarheid van koopwoningen.”
Dat zeg Philip Bokeloh van Het Economisch Bureau van ABN Amro. Dit en meer staat in de Woningmarktmonitor van april 2020. “Het coronavirus bedreigt niet alleen de gezondheid van burgers, maar ook die van de economie. En dus ook die van de huizenmarkt. Het aantal woningaankopen zal terugvallen. En als gevolg van de afnemende vraag naar koopwoningen, zal de prijsstijging van woningen die we waren gewend, volgend jaar omslaan in een daling van het gemiddelde prijspeil. Met hoeveel, valt op dit moment nog niet te zeggen.”
Tot voor kort solide
De woningmarkt stond er tot voor kort nog solide voor. Bokeloh: “Na anderhalf jaar van daling zat het aantal transacties vanaf medio 2019 weer in de lift. In de twaalf maanden tot en met februari 2020 gingen liefst 221.000 bestaande woningen van de hand. De aankoopstijging hing samen met de daling van de hypotheekrente. De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente daalde van 2,8% in juni 2019 naar 2,4% in januari 2020. Dit zorgde voor een verbetering van de betaalbaarheid, wat het vertrouwen in de woningmarkt versterkte en de belangstelling om te kopen vergrootte.”
Inkomens onder druk
Dit jaar is een recessie onafwendbaar. Bokeloh: “Na jaren last te hebben gehad van een krappe arbeidsmarkt zien bedrijven zich opeens gedwongen werknemers te ontslaan. Dit gebeurt sneller dan voorheen, want veel werknemers hebben een flexibel contract. De vooruitzichten voor het besteedbaar inkomen verslechteren dus. Dit zal het vertrouwen van potentiële huizenkopers aantasten. Hier komt bij dat kopers minder hypotheek kunnen opnemen als hun inkomensvooruitzichten verslechteren.”
Hypotheekrente omhoog
Het risico van een hogere hypotheekrente zal groeien als de concurrentie op de hypotheekmarkt afneemt. Dit zou volgens de economen van ABN Amro kunnen gebeuren als buitenlandse kredietverstrekkers zich net als tijdens de kredietcrisis op hun thuismarkt concentreren, of wanneer pensioenfondsen minder geld in hypotheken willen beleggen. “Hierbij geldt overigens wel de kanttekening dat een eventuele stijging van de hypotheekrente in Nederland minder hard zal aankomen dan in andere landen. Dat komt door de hypotheekrenteaftrek en de gemiddeld lange rentevastlooptijd van afgesloten hypotheken, waardoor renteveranderingen met vertraging doorwerken in de hypotheeklasten. Verder blijft de hypotheekrente in historisch perspectief heel laag.”
Thuiswerken
Of de woonvoorkeuren van huishoudens door de coronacrisis zullen veranderen, is niet te voorzien. “Eén ding is zeker, thuiswerken is door de crisis in een stroomversnelling gekomen. De kans bestaat dat thuiswerken ook na de crisis voor velen de norm zal zijn. In dat geval zullen mensen hogere eisen stellen aan hun huis. Nog meer dan voorheen zullen zij een extra kamer waarderen, om in rust te kunnen werken. Of ze willen graag een (grotere) tuin of balkon om even een luchtje te scheppen.”
Voorzorgsmaatregelen
Alles overziend is de conclusie van Bokeloh dat de vooruitzichten voor de woningmarkt zijn verslechterd. “Alleen al door alle voorzorgsmaatregelen zullen de woningaankopen de komende weken lager liggen dan gebruikelijk; alle initiatieven van makelaars om woningen online te bezichtigen ten spijt. Slechts een klein deel van gemiste aankopen zal later worden ingehaald, want het vertrouwen in de woningmarkt zal een knauw krijgen. De betaalbaarheid zal immers verslechteren onder invloed van de lagere inkomensgroei en de hogere hypotheekrente. Verder is de kans groot dat de vraag structureel lager ligt dan eerder gedacht.”
Onderwaterhypotheek
“Wij houden rekening met een scherpe daling van het aantal woningaankopen dit jaar en een iets minder scherpe daling volgend jaar”, aldus Bokeloh. “De prijzen zullen dit jaar gemiddeld nog een bescheiden stijging vertonen. Dat komt vooral door het zogenaamde overloopeffect: de prijsstijging van vorig jaar van 7% werkt door in de gemiddelde prijs van dit jaar. Volgend jaar zullen de huizenprijzen echter dalen. Door de prijsdaling zullen er opnieuw huishoudens met hun hypotheek onder water komen te staan. Hun aantal zal echter beduidend minder snel stijgen dan tijdens de kredietcrisis.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
