Fortrum heeft voor diverse geldverstrekkers in totaal ruim 1.000 Kadasterchecks gecontroleerd. Daarbij is geconstateerd dat bij 21% van de nieuw ingeschreven hypotheken, drie maanden na passeren, de oude inschrijving nog niet door de notaris is verwijderd, terwijl dat wel had gemoeten volgens de richtlijnen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Hiermee ontstaat onzekerheid over de rangorde en of er een eerste hypotheekrecht is.
‘Moeten sommige notarissen op een zwarte lijst bij geldverstrekkers?’
Auteur: Michel van der Sluis (foto), Director Fortrum concultancy
Die onzekerheid ontstaat omdat het voor een derde partij, zoals een funder of geldverstrekker, namelijk niet mogelijk is om op een andere manier te constateren of wel of niet het juiste royement heeft plaatsgevonden.
Wat betekent dit voor geldverstrekkers?
Bij het verstrekken van een hypotheek hebben banken de keuze tussen een bank hypotheek of een vaste hypotheek. Bij een bank hypotheek heeft de geldverstrekker de woning als onderpand voor alles wat de geldverstrekker nu of in de toekomst te vorderen heeft. Dit kan dus ook je doorlopend krediet of het limiet op de betaalrekening zijn of een zakelijke lening waar persoonlijk borg voor wordt gestaan. Bij een vaste hypotheek heeft de geldverstrekker de woning alleen als onderpand voor de betreffende lening en daalt mee met de specifieke schuld.
Bij 33% van de gevallen waar de hypotheek is overgesloten en waarbij de oude inschrijving niet is weggehaald, is er sprake van een inschrijving van een grootbank. In deze gevallen is het heel waarschijnlijk dat er nog andere verplichtingen zijn die onder de niet doorgehaalde inschrijving vallen.
Nadelig voor securitisaties
Steeds vaker worden hypotheken weer doormiddel van (synthetische) securitisatie gefund. Dit gebeurt niet alleen door kleine geldverstrekkers met buitenlandse investeerders, maar ook door Nederlandse banken. Voor securitisaties is een onjuiste inschrijving in het Kadaster zeer ongewenst. Wanneer (een) deel van een portfolio wordt gesecuritiseerd, wordt een uitgebreide Due Diligence uitgevoerd, mede ten behoeve van de rating agencies. Regelmatig wordt daarbij geconstateerd dat oude inschrijvingen niet zijn verwijderd in het Kadaster en er dus geen 100% uitsluitsel gegeven kan worden over het 1e recht van hypotheek. Dit kan nadelige gevolgen hebben voor de prijs die kan worden gekregen voor een securitisatie.
Daarnaast is er het risico’s dat leningen teruggekocht moeten worden, aangezien in de meeste van deze securitisatie deals de garantie moet worden gegeven (in de wraps and warrants) dat er een eerste inschrijving is. Dat het risico op een verlies bij uitwinning in Nederland door een niet doorgehaalde inschrijving heel erg klein is, is in de praktijk voor betrokken internationale partijen (bijna) niet relevant in de beoordeling van een portefeuille. Een lagere securitisatie opbrengst kan uiteindelijk invloed hebben op de hoogte van de rente die een consument betaalt voor de volgende te verstrekken hypotheken.
Tot drie oude inschrijvingen
Van de bijna 400 in de steekproef betrokken notarissen, had 29% één of meerdere oude hypothecaire inschrijvingen na drie maanden nog niet verwijderd. Fortrum heeft ook een paar voorbeelden gezien waar er zelfs nog drie oude inschrijvingen staan waaraan je kan zien dat dit telkens een oversluiting betrof. Hier is na alle waarschijnlijkheid 3 keer op rij de oude inschrijving niet doorgehaald.
Uiteraard is een notaris voor het halen van de 3 maanden richtlijn ook afhankelijk van de hypotheekhouder. Maar bij de notarissen die bij 10 of meer transacties betrokken waren, zien we een duidelijk verschil tussen een groep notarissen die hun zaken op orde heeft en maar sporadisch de drie maanden richtlijn overtreed en notarissen die deze tijdslijn structureel lijken te overtreden, of (bijna) nooit oude inschrijvingen uit het Kadaster lijken te verwijderen. De vraag rijst dan ook voor geldverstrekkers, moeten notarissen die structureel deze tijdslijn overtreden op de zwarte lijst worden geplaatst?
Wettelijke bepaling en afspraken met het notariaat
In artikel 21 lid 1 van Boek 3 (Vermogensrecht in het algemeen) staat: “de rangorde van inschrijvingen die op een zelfde registergoed betrekking hebben, wordt bepaald door de volgorde der tijdstippen van inschrijving, tenzij uit de wet een andere rangorde voortvloeit.”
Gezien het belang van een juiste inschrijving in het Kadaster heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) in haar Regelement van Bestuur van 14 juni 2010 (inwerkingtreding 1 juli 2021) in artikel 2 opgenomen: “Royement dient plaats te vinden binnen drie maanden na het passeren van de akte waarvoor het royement was vereist.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
