De gevolgen van de zeespiegelstijging voor de Nederlandse woningmarkt zijn tot de eeuwwisseling weliswaar kostbaar, maar beheersbaar. Voor getroffen individuen en regio’s ligt dat echter anders. Daarom is volgens de hoofdeconomen van ING, Rabobank en ABN Amro op korte termijn actie nodig om de lasten eerlijk te verdelen.
Economen van de grootbanken hebben onderzocht hoe klimaatverandering de huizenmarkt beïnvloedt via drie beïnvloedingskanalen: fysieke klimaatrisico’s, klimaatadaptatie en klimaatmitigatie. De inzichten en aanbevelingen zijn samengevat in het Engelstalige rapport ‘Klimaatverandering en de Nederlandse woningmarkt’ van de grootbanken.
Aan het onderzoek werkten de volgende economen van de grootbanken mee: Mirjam Bani (ING), Ester Barendregt (Rabobank), Marieke Blom (ING), Sander Burgers (ING), Carola de Groot (Rabobank), Rianne Hordijk (ING), Anne Nobel (Rabobank), Sandra Phlippen (ABN AMRO), Bram Vendel (ABN AMRO).
Lasten eerlijk verdelen
Klimaatverandering en klimaatbeleid maken wonen in de komende jaren flink duurder, voorspellen de economen. Om na 2100 weerbaar te zijn in meer extreme klimaatscenario’s, moeten er nu al plannen worden gemaakt en maatregelen genomen voor een klimaatbestendig leven. Want om Nederland te beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering is er volgens de economen meer nodig dan sterkere dijken alleen. Klimaatadaptief bouwen moet de norm worden.
Verder stellen de economen: “Op specifieke locaties dreigt een stapeling van problemen, zoals extreme wateroverlast, hittestress en funderingsschade in combinatie met financiële kwetsbaarheid van huishoudens. Er komt veel op de woningmarkt af en een deel van de eigenaren heeft hulp nodig om de transitie behapbaar te maken. Op korte termijn is actie nodig om de lasten eerlijk te verdelen: zowel tussen huidige eigenaren en toekomstige kopers als tussen hoge en lage inkomens.”
Verplicht uniform klimaatlabel
Duidelijkere normen en betrouwbare informatie op niveau van de woning zorgen er volgens hen voor dat álle Nederlanders de klimaattransitie kunnen doorstaan. De economen komen gezamenlijk tot de conclusie dat een verplicht uniform klimaatlabel potentiële huizenkopers in staat stelt om klimaatrisico’s mee te nemen in hun aankoopbeslissing. Panden met bijvoorbeeld grote funderingsrisico’s zullen dan in waarde dalen, wat kopers kan helpen om het herstel te financieren. Om te komen tot een uniform klimaatlabel moeten overheid, hypotheekverstrekkers, verzekeraars en taxateurs, informatie ontwikkelen en delen over klimaatrisico’s en -kosten op het niveau van de woning.
De economen pleiten eveneens voor een verduurzamingsplicht bij woningaankoop. “Dat verhoogt de energierekening niet en zorgt ervoor dat de kosten hiervan beter worden gereflecteerd in de aanschafprijs.”
Een andere aanbeveling die de economen doen is uitbreiding van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Daarmee moet het fonds landelijk, maar ook voor meerdere schade- en kostenposten toepasbaar worden. Eigenaren kunnen dan waar nodig hulp krijgen bij het herstellen van hun pand bij klimaatschade.
Drie grootste kostenposten
Het onderzoek wijst ook uit dat de kosten van verduurzaming, maar óók van herstel na schade, zonder ingrijpen kan leiden tot een tweedeling tussen huishoudens met en zonder financiële draagkracht. Marieke Blom, hoofdeconoom van ING: “Veruit de grootste uitgave is het energiezuiniger maken van de woningvoorraad. De kosten die hier mee gemoeid zijn bedragen jaarlijks ongeveer 1% van het bbp tot 2050 (voor alle koop- en huurwoningen samen). Uitgaven verdienen zich voor slechtere energielabels vaak terug via de energierekening en een hogere woningwaarde, maar dat doorzien is een hele kluif en mensen zien op tegen het gedoe. En een woning helemaal energieneutraal maken, is vaak niet rendabel. Een risico is dat de steeds hogere energiebelasting relatief sterk drukt op lagere inkomens.”
De tweede grootste kostenpost is het aanpassen van de stedelijke openbare ruimte aan wateroverlast, droogte en hitte. Volgens het onderzoek jaarlijks ongeveer 0.2% van het bbp tot 2050. De derde grootste kostenpost is het repareren van funderingen die verzakken of rotten door droogte en bodemdaling. Volgens het onderzoek jaarlijks minder dan 0.2% van het bbp tot 2050. De geplande dijkversterkingen tegen overstromingen door dijkdoorbraken zijn – in tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht – het minst kostbaar. Volgens het onderzoek jaarlijks ongeveer 0.1% van het bbp tot 2050.
Klimaat-tweedeling op woningmarkt
Afhankelijk van de woninglocatie kan de woningwaarde dalen door het inprijzen van het klimaatschaderisico. Deze waarde kan echter ook stijgen door klimaatadaptief bouwen. ”Hierbij ligt ‘klimaat-tweedeling’ op de loer”, waarschuwt Ester Barendregt, hoofdeconoom van Rabobank. “Dat komt doordat woningzoekenden die minder te besteden hebben eerder een woning kopen in een wijk waar de prijzen lager liggen, misschien zonder zich te realiseren dat wateroverlast of funderingsschade er vaker voorkomen. Of doordat buurten waarin huiseigenaren méér te besteden hebben maatregelen treffen, waardoor de woningwaarde juist stijgt. Zo worden bestaande ongelijkheden op de woningmarkt verder versterkt.”
De economen wijzen ook op het risico dat de kosten van klimaatadaptatie en huizenschade bij volgende kopers – vaak jongvolwassenen – komen te liggen. Door een gebrek aan informatie betalen zij mogelijk te veel voor hun eerste woning. Sandra Phlippen, hoofdeconoom bij ABN Amro: “Voor het op de korte termijn betaalbaar houden van wonen voor iedereen komt het neer op 1) de juiste prijs 2) steun waar nodig en 3) liever normeren dan beprijzen, zodat de energierekening niet oploopt. Daarnaast is het zaak om te voorkomen dat al deze aanpassingen er niet toe leiden dat kwetsbare huishoudens op kwetsbare locaties eindigen, zoals in veel andere landen gebeurt.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
