Dat huizen duurder worden vanwege het woningtekort is op basis van een korte meetperiode wellicht aannemelijk te maken, maar gemeten over een kwart eeuw blijkt de forse stijging van de Nederlandse huizenprijzen vooral samen te gaan met de eveneens toegenomen financieringsruimte van kopers.
Dit blijkt uit een analyse door DNB. In de achterliggende 25 jaar verdrievoudigde de huizenprijzen in ons land. Deze prijsstijging reflecteert volgens de analyse in belangrijke mate de trendmatig gedaalde kapitaalmarktrente en gestegen huishoudinkomens, waardoor huizenkopers hogere hypotheken kunnen afsluiten én dus meer kunnen bieden voor een huis. Extra woningbouw leidt tot een welkome vergroting van het aantal beschikbare woningen voor starters en andere huishoudens, maar DNB verwacht dat dit maar beperkt tegenwicht kan bieden aan de gestegen prijsniveaus.
De Nederlandse hypotheekrente is in de onderzoeksperiode scherp gedaald, van gemiddeld 7% in 1995 tot circa 2% nu. Naarmate de hypotheekrente daalt kunnen huishoudens bij dezelfde maandlasten hogere hypotheken afsluiten, en dus meer bieden voor eenzelfde woning. Daarbij ging het maximale leenbedrag in de afgelopen jaren omhoog, doordat inkomens stegen en hypotheekrentes daalden. Daarnaast werd het maximale leenbedrag ook nog eens beïnvloed door wijzigingen in de inkomensnormen van het Nibud.
Effect woningtekort beperkt
Hoewel de prijsstijgingen van de afgelopen jaren samenvallen met een toenemend fysiek tekort aan woningen, is er volgens de DNB-analyse historisch gezien geen sterke samenhang tussen woningprijzen en woningtekort waarneembaar. Eigenlijk is er historisch gezien altijd al sprake geweest van een woningtekort. De definitie van het woningtekort is volgens DNB over de tijd echter wel veranderd. “Tot voor kort was deze vooral gebaseerd op woonwensen van huishoudens die werden afgeleid uit enquêtedata, nu vooral op het verschil tussen aantallen huishoudens en woningen. Op dit moment is het tekort gelijk aan 331.000 woningen, ofwel 4,2% van de woningvoorraad. Het inlopen van dit woningtekort blijkt in de praktijk niet eenvoudig, wat de mogelijkheden verder beperkt om op die manier tegenwicht aan de gestegen prijsniveaus te bieden.”
Startersproblematiek
Als huizenprijzen in de praktijk inderdaad vooral worden bepaald door de bestedingsruimte van huishoudens, dan hebben starters weinig baat bij het verhogen van de maximale leenruimte. Hoewel een verhoging op korte termijn zal leiden tot een groter budget voor de aankoop van een woning, leidt dit er uiteindelijk ook weer toe dat de prijs van woningen – meer specifiek die van de onderliggende grond – toeneemt, schrijft DNB. “In beginsel kunnen starters dan dezelfde woningen kopen als voorheen, maar wel tegen een hogere lening met bijbehorend hogere risico’s. Ze zijn daarom meer geholpen met het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek met het huidige tempo van 3% per jaar. Dit remt de stijging van huizenprijzen en van de hypothecaire leenbehoefte en heeft ook als voordeel dat de beslissing om te kopen of te huren minder wordt verstoord. Dat laatste komt de ontwikkeling van een goed functionerende huurmarkt ten goede, wat juist voor starters belangrijk is.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
