Een op de zes huishoudens met een hypotheek maakt gebruik van een zogeheten familiehypotheek, meldt DNB.
Regelmatig gebeurt dit om meer geld te kunnen lenen dan ze via een bank of verzekeraar krijgen. Als huishoudens meer kunnen uitgeven aan een huis, kan dit de prijzen opdrijven. De (extra) lening levert bovendien een onbedoeld belastingvoordeel op.
Familiehypotheken komen veel voor
Wie een woning koopt en daarvoor een hypotheek nodig heeft, denkt in eerste instantie aan een bank of verzekeraar. Maar een hypotheek afsluiten bij familie of vrienden kan ook. Minder bekend, maar toch komt het relatief vaak voor. In 2020 maakten in Nederland 645.000 huishoudens gebruik van zo’n privé- of familiehypotheek. Dit is in de meeste gevallen in combinatie met een hypotheek bij een financiële instelling. In bijna de helft van de familiehypotheken gaat het om minder dan 20% van de totale hypotheeksom, de rest wordt dan dus bij een commerciële partij geleend.
70 miljard euro
De totale waarde van familiehypotheken is 70 miljard euro, ongeveer 10% van de totale hypotheekschuld in Nederland. In 2020 nam de omvang van de familiehypotheekschuld netto toe met 1,2 miljard euro. Ter vergelijking: in hetzelfde jaar werd voor ongeveer 700 miljoen euro aan zogenoemde ‘jubeltonnen’ geschonken.
Hypotheekrenteaftrek
Voor de hypotheekrenteaftrek van een familiehypotheek gelden dezelfde regels als bij commerciële hypotheken. Ook moet de rente marktconform zijn. Alleen dan mag de hypotheekrente worden afgetrokken van het belastbaar inkomen. DNB: “Bij een veel lagere rente kan de Belastingdienst de hypotheek als schenking aanmerken, en moet er schenkbelasting worden betaald. Ook een hogere rente kan door de Belastingdienst als niet-marktconform worden aangemerkt. In onze data zien we dat de afgesproken rentes bij familiehypotheken niet veel afwijken van de afgesloten hypotheekrentes van financiële instellingen. De gemiddelde rente van een hypotheek met een familiedeel is 3% in 2020. Dit is iets lager dan de gemiddelde rente van volledig bancaire hypotheken van 3,3%. Ook als we kijken naar de spreiding van hypotheekrentes zien we geen hele grote verschillen, hoewel rentes tussen de 0 en 1,5% bij familiehypotheken vaker voorkomen dan bij bancaire hypotheken.”
Hoge woonlasten
DNB: “Opvallend is dat volgens onze schattingen bijna een vijfde van de huishoudens met familiehypotheken maandelijks een groter deel van het inkomen aan de woning uitgeeft dan is toegestaan volgens de Nibud-normen. De financieringslast is met 31,4% hoger dan die van huishoudens met een bancaire hypotheek (25,5%). Door deze relatief hoge woonlasten zit zo’n 18% van de huishoudens met een familiehypotheek boven de Nibud-norm. Dit is twee keer zo veel als de groep met alleen bancaire hypotheken. Huishoudens met familiehypotheken hebben ook hogere woningschulden. Ze hebben gemiddeld bijna 100.000 euro meer hypotheek dan huishoudens met een puur bancaire hypotheek. Ook heeft deze groep een duurdere woning, met een gemiddelde WOZ-waarde van 376.000 euro ten opzichte van 326.000 euro voor huishoudens met een bancaire hypotheek. Dit betekent ook dat hun loan-to-value (de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning) gemiddeld hoger is, met zo’n 15 procentpunt.”
Relatief jong en vermogend
Huishoudens met familiehypotheken zijn met een gemiddelde leeftijd van 42,6 jaar iets jonger dan de gemiddelde hypotheeknemer (46,3 jaar). Dit leeftijdsverschil kan erop wijzen dat huishoudens met behulp van een familiehypotheek eerder de woningmarkt kunnen betreden, of dat familiehypotheken recent in populariteit zijn toegenomen. Verder valt op dat huishoudens met familiehypotheken gemiddeld vermogender zijn, en ook ouders hebben met meer vermogen. Dat is niet verrassend, er moet immers vermogen zijn bij de ouders om een hypotheek aan het kind te kunnen verstrekken.
Ondoelmatig en onbedoeld
“Familiehypotheken bieden voordelen voor gebruikers”, vindt DNB. “Zij maken meer kans op het bemachtigen van een woning, bijvoorbeeld door meer te kunnen bieden. Hoewel de gemiddelde hypotheekgrootte beperkt is, kan dit een opdrijvend effect hebben op de woningprijzen. Om een prijsopdrijvend effect te voorkomen, zouden hypotheekverstrekkers beter moeten toetsen of er sprake is van overige (familie-)leningen. Huishoudens die boven de Nibud-normen lenen, ontvangen ook meer hypotheekrenteaftrek. Deze extra belastingkorting is ondoelmatig en onbedoeld en komt voornamelijk terecht bij vermogende huishoudens. Door betere toetsing worden onbedoelde belastingvoordelen ook kleiner.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
