Marieke Blom is hoofdeconoom van ING in Nederland. In een online seminar deelde zij onlangs haar hernieuwde beschouwingen op de woningmarkt met het intermediair. Centraal daarin stond de vraag: krijgt corona ook grip op de woningmarkt?
‘De omslag naar een kopersmarkt zal de komende tijd doorzetten’
Voordat de coronacrisis uitbrak kenmerkte de woningmarkt zich door een historisch tekort aan woningen (geschat wordt 4,2% t.o.v. het aantal huishoudens), stijgende woningprijzen, groeiende inkomens en over het algemeen goedgehumeurde consumenten, met uitzondering van de starters voor wie een eigen woning zonder extra hulp vrijwel onbereikbaar was geworden. Dat marktbeeld werd verstoord door de afkondiging van de intelligente lockdown in het weekend van 15 maart. Net alleen het consumentenvertrouwen kelderde fors, ook het woningmarktvertrouwen liet een daling zien die de economen van ING niet eerder hadden meegemaakt. De ING Woonindex daalde met 12 punten.
Omslag kopersmarkt
Een van de lessen die uit de financiële crisis in 2008 kon worden getrokken is dat een crisis aanleiding geeft voor de omslag van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt. Blom: “In aanloop naar de financiële crisis zaten de verkopers in de beste positie en kopers konden alleen maar hopen dat ze een woning mochten kopen. Dat marktbeeld sloeg na 2008 om. Een belangrijk verschil met toen is de huidige forse krapte op de woningmarkt en de hoge verkoopsnelheid in de maanden voorafgaand aan deze nieuwe crisis. Je zou dus kunnen zeggen dat de uitgangspunten nu beter zijn dan in 2008, maar toch zien wij dit beeld rap veranderen.
Ik verwacht dan ook dat de omslag naar een kopersmarkt de komende tijd zal doorzetten. Meer mensen zullen eerst hun woning willen verkopen, voordat ze het aandurven om een nieuw huis te kopen. Dat zou kunnen betekenen dat het aantal verkochte woningen op niveau blijft, hetgeen we in de afgelopen maanden ook hebben gezien. De prijsdruk neemt echter toe als er meer mensen zijn die willen verkopen op een markt met relatief minder kopers.”
Langer thuiswonen
Daarbij komt nog dat de groeiprognose van het aantal huishoudens dit jaar waarschijnlijk niet gehaald zal worden. In maart en april nam de kennis/arbeidsmigratie fors af en was er sprake van een oversterfte. Daarnaast verwacht Blom dat veranderingen op de arbeidsmarkt ervoor gaan zorgen dat starters langer thuis blijven wonen. Blom: “Dat zagen we ook tijdens de vorige crisis. Jongeren blijven langer op school omdat ze zien dat de arbeidsmarkt ongunstig is. Maar ook kenmerkend voor een crisis is een stijgende jeugdwerkloosheid. Kiest de jongere toch voor de arbeidsmarkt dan is bij je ouders blijven wonen een relatief goedkope oplossing om met een gebrek aan inkomen om te gaan. Dat beeld zal veranderen bij een verbetering van de economie. Maar de economie zal naar onze verwachting pas in 2023 weer in de buurt komen van het niveau eind 2019.
In de tussenliggende tijd zal de werkloosheid toenemen, de arbeidsmigratie lager zijn en blijven jongeren langer thuis wonen. Dat zal een effect hebben op de woningmarkt. Bijvoorbeeld omdat het besteedbare inkomen bij meer mensen onder druk komt te staan en daarmee ook de betaalbaarheid van het woningaanbod. Onzekerheid over het inkomen kan tegelijkertijd reden geven om even niet de huizenmarkt op te gaan.” Dit alles is voor de starter met een zeker inkomen en vast contract goed nieuws, omdat die zijn concurrentiepositie ziet verbeteren.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
