Aflossen is verstandiger dan beleggen

0

Mathijs Bouman, econoom, journalist en key note spreker HypoVak 2015

“Bij het grote publiek is er behoefte aan een goed financieel advies. Het besef groeit dat dit advies niet gratis is. De adviesmarkt heeft dus toekomst. De vraag is alleen, wie pakt hem op en hoe? Net als bankiers hebben adviseurs moeite om hun betrouwbaarheid te bewijzen aan de klant. Maar kom op, als het je als adviseur niet lukt om betrouwbaarder over te komen dan een bank, dan is er weinig hoop.”

In de maand dat de woningprijs piekte in Nederland, tekende econoom en journalist Mathijs Bouman in 2007 het voorlopig koopcontract voor zijn huidige woning. Bouman: “De verhouding hypotheek versus woningwaarde was in die tijd echt absurd. Met de kennis van nu kun je vaststellen dat we toen met z’n allen in een belachelijke bubble zaten. De conservatieve hypotheek die ik toen sloot, is nu voorzien van het stempel ‘te gevaarlijk’. Dus nee, tenzij de economische groei onverwacht waanzinnig omhoog schiet, verwacht ik niet dat de huizenprijzen snel het piekniveau van 2007 zullen bereiken.”

Met de huidige rentestand, de prijsdaling op de woningmarkt en de toch relatief lage werkloosheid in Nederland is de betaalbaarheid van woningen volgens Bouman op dit moment wel goed te noemen. “Als je de huizenprijzen corrigeert voor inflatie, wat volgens mij een beter beeld geeft dan de nominale waarde, dan zul je zien dat er al anderhalf jaar sprake is van een stabiele situatie. Gemiddeld genomen zijn de woningprijzen gedurende deze periode niet gestegen, maar ook niet gedaald. Regionaal is dat beeld anders, maar zolang het rustig verloopt, is dat precies de ontwikkeling die de markt nu nodig heeft. Het huidige tempo is wat mij betreft als rustig te bestempelen. Op plekken waar er overschot is dalen de prijzen en daar waar sprake is van schaarste stijgen ze.”

“De overheid moet echter ook een keer leren dat ze in geval van schaarste sneller moeten zorgen voor extra capaciteit om woningbouw mogelijk te maken. Dan kan de markt zowel op prijs als beschikbaarheid reageren. Dat neemt niet weg dat je het als woningaanbieder op dit moment best zwaar hebt als je in een uithoek woont. Maar de prognoses tot 2025 laten ook zien dat er maar weinig plekken in Nederland zijn waar echt een daling van het aantal huishoudens wordt verwacht. Het wordt allemaal niet zo dramatisch als nu wel eens wordt gedacht.”

Lifeplanner
In vergelijking met 2007 heeft de hypotheekmarkt een metamorfose ondergaan wat betreft de financieringsnormen, producten en de adviesbeloning. De consument zit niet langer vast aan de 1% afsluitprovisie, maar heeft nu de keuze uit wel of niet betalen voor een goed hypotheekadvies. Een deel zal hierop bezuinigen en kiezen voor execution only.

Ziet Bouman daarin een gevaar voor de groep mensen die over onvoldoende kennis beschikken? “Dat is het gevaar van het leven. Er zijn ook mensen die sporten zonder doktersadvies of sportkeuring. Dat mag ook. Ik gun mensen het beste, maar ik gun ze vooral de mogelijkheid om zelfstandige besluiten te nemen.”

Om echt een toegevoegde waarde te hebben voor de klant moet een adviseur volgens Bouman nu echt meer kunnen dan alleen hypotheekadvies geven. “Een hypotheek maakt onderdeel uit van een levensplanning, evenals pensioen, arbeidsongeschiktheid, schenken en erven, et cetera. De hypotheekadviseur van de toekomst is een breder geschoolde lifeplanner. Daarmee begeeft hij zich op een kleinere markt, maar wel een waar veel beweging in zit.”

We potten te veel op
Bouman vindt het opmerkelijk dat de totale uitstaande hypotheekschuld in Nederland in het afgelopen jaar gedaald is. Het extra aflossen met te veel spaargeld kan volgens hem weleens voor problemen gaan zorgen. “Bijvoorbeeld een partner die arbeidsongeschikt wordt, of het dak dat vervangen moet worden. Dan hoop je toch dat er voldoende liquide middelen voorhanden zijn.”

Tegelijkertijd vindt Bouman dat er geen betere belegging is dan het aflossen van de woningschuld met geld dat ‘gemist’ kan worden. “Storten in een spaarhypotheek die 5% rente geeft vind ik een stuk verstandiger dan op de beurs gaan beleggen.”

Toch was het volgens Bouman beter geweest als de extra aflossing op de hypotheek vanuit de opgebouwde pensioenpot overgeheveld zou zijn. “Door een groot deel van de bevolking wordt er te veel gespaard en of te veel pensioenrechten opgebouwd voor de oude dag. De gemiddelde Nederlander mag wat mij betreft wel wat minder aan zijn pensioen denken. Onderzoeken wijzen ook uit dat ongeveer een derde van de mensen fysiek te veel geld overhouden aan het einde van hun leven. We denken dat een 80-jarige dezelfde behoeftes en uitgaven heeft als een 70-jarige, maar dat is helemaal niet zo.”

Door nu met spaargeld extra af te lossen op de hypotheek ontstaan er twee potten met geld waar de consument niet of nauwelijks nog aan kan komen. “We zijn daardoor goed verzekerd tegen solvabiliteitsproblemen, maar een dekking voor liquiditeitsproblemen hebben we niet. Sterker, dat werkt elkaar alleen maar tegen. Met de ene vaste pensioenpot de andere vaste hypotheekschuld aflossen, zou de beste manier zijn geweest om dit probleem op te lossen. Het maakt de kwetsbaarheid voor nieuwe financiële schokken niet groter of kleiner. Een uitgelezen kans dus als we dat in Nederland goed ingeregeld hadden. Maar helaas lossen mensen nu waarschijnlijk ook in met hun spaargeld dat eigenlijk is bedoeld om tegenvallers op te vangen. Als men verstandig is, dan is die liquide spaarpot gelijk aan een jaarloon.”

Pensioenpot gebruiken
Wat de pensioenopbouw betreft heeft Bouman een duidelijke mening. “Pensioen kun je in Nederland geen sparen noemen, het lijkt het meest op een verzekeringspremie. Met de maandelijkse inleg bouw je enkel rechten op voor een uitkering in de toekomst. Het geld dat je in je eigen pensioenspaarpot hebt gestopt is niet meer van jou. Het kan er door een individu niet meer uitgehaald worden, wat bij sparen of een lijfrenteverzekering wel kan. Tot je 67ste is de pensioenpot een zwart gat waarin je wordt geacht een goed deel van je maandinkomen te storten. Loop je vervolgens een keer tegen een liquiditeitsprobleem op, zoals een onderwaterhypotheek, dan biedt die pensioenpot je geen enkele oplossing.”

Het liefst zou Bouman zien dat de opgebouwde pensioenpot gebruikt kan worden om het gedeelte van de woningwaarde dat onder water staat te financieren. Ook ziet hij een oplossing in een mogelijkheid om een deel van het werknemersgedeelte van de pensioenpremie in te zetten als aflossing van het hypotheekdeel dat onder water staat. Bouman: “Je kunt het zo klein maken als je wilt, maar maak gebruik van de spaarpotten die we hebben. Het kabinet buigt zich hierover, maar de krachten vanuit het pensioenveld zijn veel te groot om het een kans van slagen te geven. De pensioenfondsen zien het als ‘hun’ geld en denken alleen in problemen. Het gaat er alleen maar om dat de kleine groep mensen waarover het hier gaat iets minder rijk zal zijn na pensionering, in ruil voor geen totale financiële paniek op hun veertigste.”

Schrikbeeld
De echte reden waarom pensioenfondsen hun leden geen eigen spaarpot willen geven is, volgens Bouman, omdat dan zal blijken dat jonge mensen dankzij de doorsneepremie weinig hebben opgebouwd. “Een flink deel van de mensen die hun huis onder water hebben staan, zullen raar opkijken als zij zien hoe weinig middelen zij in hun pensioenpot hebben zitten. Dat schrikbeeld past niet binnen het Nederlandse stelsel van gedwongen solidariteit tussen jong en oud. De sterke pensioenlobby wil voorkomen dat dit naar buiten komt.”

Bouman gaat ervan uit dat het individuele pensioen er uiteindelijk wel gaat komen, maar niet op tijd om de huidige problematiek van de onderwater hypotheek op te lossen.

Benieuwd naar de visie van Bouman? Tijdens HypoVak 2015 gaat hij dieper in op de toekomst van de hypotheekadviseur. Klik hier om u aan te melden.

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.

Reacties zijn gesloten voor dit bericht.