De huidige snelle stijging van de rente in de Eurozone is uitzonderlijk. Een duidelijk effect van deze renteverhogingen is te zien op de Europese woningmarkt. Dat stelt Rianne Hordijk, econoom internationale woningmarkt & bancaire markten bij ING.
Gisteren besloot de Europese Centrale Bank (ECB) om de rente met 0,25% te verhogen. De kans is groot dat de piek inmiddels is bereikt. De depositorente staat nu op 4,0%, dat is ruim 4 procentpunt hoger dan het laagste punt van anderhalf jaar geleden. Hordijk: “Deze snelle stijging van de rente is uitzonderlijk, nooit eerder sinds het bestaan van de Eurozone heeft de ECB de rente in dit tempo verhoogd.”
Het effect van deze renteverhogingen doet zich gelden op de Europese woningmarkt. Sinds april 2022 is de gemiddeld aangeboden hypotheekrente in de Europese woningmarkt met bijna 2,5 procentpunt gestegen.
Hogere rentes betekent dat het financieren van de aankoop van een woning duurder wordt, waardoor de betaalbaarheid van woningen verslechtert. Dit heeft een neerwaarts effect op de woningprijzen. Dat zien we terug in de ontwikkeling van de gemiddelde woningprijs in Europa: deze is ten opzichte van de piek in het najaar van 2022 met ruim 3% gedaald, blijkt uit cijfers van de ECB. Dat is de sterkste daling sinds de financiële crisis in 2008.
Prijsdaling in Nederland iets sterker
In Nederland zien we dat de prijsdaling nog iets sterker was dan gemiddeld in Europa: de prijs van een koopwoning in juli dit jaar lag gemiddeld 5,6% lager vergeleken met de piek midden 2022. Deze daling is niet zó groot dat het de sterke prijsstijging sinds de coronacrisis (in totaal zo’n +30%) ongedaan maakt.
In Duitsland zien we een vergelijkbare prijsbeweging. Sinds de pandemie zijn de woningprijzen hard gestegen, gemiddeld met zo’n +25% in totaal, en sinds de piek midden 2022 zijn ze met ongeveer 10% gedaald. De woningprijzen in België gedragen zich anders. Sinds de pandemie zijn de prijzen hier gemiddeld met zo’n 6% per jaar gestegen, en dit tempo is de afgelopen maanden ongeveer gelijk gebleven. In Spanje stijgen de prijzen nog steeds licht (+3.5% jaarlijkse groei), maar deze stijging is minder sterk vergeleken met de periode daarvoor (gemiddeld 5% per jaar).
Ook woningverkopen nemen af
Naast dalende woningprijzen, zien we voor het eerst sinds de pandemie ook in veel Europese landen het aantal woningverkopen afnemen. Vooral in België (-26% ten opzichte van vorig jaar) en Spanje (-21%) is dit het geval. Ook in Nederland (-7%) zien we deze trend terug.
In Duitsland verwachten we ook in de rest van het jaar een prijsdaling: de prijzen zullen aan het eind van 2023 zo’n 7,6% lager liggen. In België is de verwachting een stuk gematigder: hier rekenen we op een prijsdaling van 0,5% over heel 2023. In Spanje is juist een stabilisering van de prijzen waarschijnlijk. Dit heeft vooral te maken met het beperkte aanbod aan woningen ten opzichte van de hoge vraag. In Nederland wordt een prijsdaling voorzien van ongeveer 3% in 2023.
Impact
Zo laat de woningmarkt zien dat de impact van renteverhogingen flink is, maar ook dat er geen totale crash op de markt te zien is. Hordijk: “Sterker nog, de stijging van prijzen sinds het begin van de pandemie lijkt lang niet ongedaan gemaakt te worden. Het geeft maar aan dat de onzekerheid over het rentebeleid nog lang zal blijven spelen nadat de laatste renteverhoging geweest is. Ook de komende kwartalen zal er nog met veel interesse naar de impact van het monetair beleid gekeken worden.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
