Regeerakkoord als gemiste kans

Er valt veel te zeggen over het nieuwe regeerakkoord inzake de Woningwet. Dat is dan ook precies wat het Institute for International Research (IIR) vier experts liet doen. Ze kregen twee prikkelende stellingen en twee discussiepunten voorgelegd, en gaven hun visie op de recente ontwikkelingen.

Stelling 1
Het regeerakkoord is goed voor de woningmarkt

Matthijs Mons: “Ik denk dat er veel betere plannen waren”
Ik denk dat er veel betere plannen waren, zoals Wonen 4.0 en het commissie Van Dijkhuizenplan. Die waren meer hervormend en toekomstvaster. Dit plan kent een onnodige differentiatie tussen de nieuwe markt en de bestaande markt. Dat zorgt voor complexiteit. En het maakt dat mensen helemaal niet meer willen verhuizen omdat ze dan ‘in het nieuwe regime terechtkomen’. Het deel dat nog uit het lenteakkoord stamt, is pittig voor de startersmarkt. De lasten zijn erg hoog. Dit is wel een heel ongunstig moment om met dit soort maatregelen te komen. Daarnaast denk ik dat de afbouw met een 0,5%  per jaar tot uiteindelijk 42% aftrekbaarheid op de lange termijn niet eens genoeg is. We zijn op zoek naar duidelijkheid om rust in de markt te creëren. Maar het ziet er niet naar uit dat dit de laatste ingreep in de woningmarkt is. Al met al ben ik er niet vreselijk enthousiast over.

Jan van Baars: “De huuringrepen gaan impact hebben”
Ik denk dat de aanpassingen in de huursector goed zijn voor de woningmarkt. Als je scheef woont krijg je te maken met 6,5% huurstijging. En dat is nog exclusief inflatie, dus over drie jaar gaat het om 7 à 8 procent. Daarbij is het cumulatief, dus in een regeerperiode van vier jaar praat je over 32% huurstijging. Dit gaat ongetwijfeld tot vraag leiden in de koopwoningmarkt.

Martin Koot: “Dit plan is beter dan het lenteakkoord”
Wat het jammer maakt: een echt integraal verhaal ligt er nog steeds niet. Dat laat ruimte voor speculatie: komen er nieuwe aanpassingen? Het schisma tussen bestaande en nieuwe hypotheken wordt niet echt opgelost. Onzekerheid zorgt niet voor stabiliteit. Aan de andere kant kent dit plan meer geleidelijkheid. Daarom denk ik dat het beter is dan het lenteakkoord. We zitten in een negatieve spiraal. Misschien is dat nog wel nijpender dan hoe de aftrek er op lange termijn uit gaat zien. De voornaamste knelpunten zitten op de korte termijn. Er zouden crisismaatregelen moeten komen die dit probleem oplossen.

Ronald Touwslager: “Links en rechts is er best nog wat beïnvloeding mogelijk”
Ik zou er ook wel positieve punten uit willen lichten. Ten eerste: er is eindelijk een besluit! De hypotheekrente heeft een poos als een zwaard van Damocles boven de markt gehangen. Nu is duidelijk dat die – voor een deel – afgeschaft wordt. Op basis van dit besluit kunnen mensen beslissen of ze in actie komen. Ten tweede, wat Jan ook al aangeeft: er is naar de totale markt gekeken. Er worden maatregelen genomen om de scheve verhouding tussen sociale huur, vrije huur en koop meer in evenwicht te brengen. Ten derde is er nu een programmaminister voor wonen. Dat is een positief teken. Ik denk dat wij als branche en belanghebbenden, de minister kunnen helpen de contouren uit te werken komend jaar. Ik denk dat er links en rechts nog best wat beïnvloeding mogelijk is. Aan de andere kant moet ik Matthijs gelijk geven: er had meer in het vat gezeten. Wordt er wel met voldoende kennis van zaken gediscussieerd binnen de politiek? De leennormen van het NIBUD worden bijgesteld en de LTV gaat naar 100 de komende jaren. Zo maak je het de starters enorm moeilijk. En wat doen we? Startersleningen stimuleren als impuls. Dat vind ik vervelende, marktverstorende ontwikkelingen. Een annuïtaire hypotheek is heel goed, maar pak 40 jaar voor het afbouwen bij starters tot 27. Dat is in lijn met je pensioen, je maandlasten zijn op niveau, en je kunt veel makkelijker starten.

Stelling 2
De leennormen moeten verruimd worden om de woningmarkt weer vlot te krijgen

Ronald Touwslager: “Dit doet me denken aan Monty Python”
Nee, absoluut niet. Schuldenafbouw, op welke manier ook, is een heel goed element. De stelling doet me denken aan Monty Python. Daar zit een dikke man te eten en hij eet steeds een beetje meer – totdat hij explodeert. Laten we de schulden wel binnen proporties houden. Die ruime leennormen zijn voor een deel het probleem geweest. Ik vind de beperkingen prima.

Martin Koot: “Afwijzen van hypotheekaanvraag vaak onredelijk”
Liquiditeit lost het probleem niet op. Maar toch, op microniveau: als ik hoor op welke gronden financieringen worden afgewezen, dan begrijp ik dat niet altijd. Er is geen koe zo bont of er zit wel een vlekje aan, de indruk is toch wel heel stellig dat elk vlekje wordt aangepakt om ‘nee’ te zeggen. Wat mij betreft mag er meer maatwerk komen. Het zit nu wel heel erg op de letter. Mensen die van de huurmarkt de koopwoningmarkt op gaan krijgen lang niet altijd een hypotheek.

Jan van Baars: “Het ontbreken van de generatieoplossing is een gemiste kans”

De generatieoplossing uit het lenteakkoord was een goed idee. De schenkingsvrijstelling van ouders naar kinderen werd vergroot. Dit lijkt verdwenen te zijn uit het huidige akkoord. Dat is een gemiste kans.

Matthijs Mons: ”De overwaarde zou beter verdeeld moeten worden”
Je hebt over- en onderwaarde in Nederland. Maar gemiddeld genomen is er nog steeds dik overwaarde. Het is alleen scheef verdeeld. Oude inkomensgroepen hebben nog veel overwaarde, alle pijn zit bij de mensen onder de 40 jaar. Als je de schuldenproblematiek omlaag wilt krijgen, moet je over langere termijn kijken. Hoe kun je de overwaarde zo efficiënt mogelijk benutten om de onderwaarde omlaag te krijgen? Dat zou je fiscaal kunnen stimuleren. Daar is van alles voor te verzinnen; zoals geld van erfenissen gebruiken om woningen af te lossen die onder water staan.

Ronald Touwslager: “Het kan niet anders dan dat de huizenprijs weer gaat stijgen”
Er zit een verschil tussen de korte en lange termijn. Moet je nu verhuizen, en je hebt een jaar of vijf terug een huis kocht, heb je op microniveau een probleem. Maar op macroniveau is dat een ander verhaal. De vraag naar koopwoningen zal toenemen, zeker ook gezien de huurwoningaanpak. Momenteel worden er 40.000 woningen per jaar gebouwd, terwijl de vraag twee keer zo hoog is. Het kan niet anders dan dat de prijs naar toekomst toe zal stabiliseren of stijgen.

Discussiepunt 1
De geldverstrekkers moeten restschulden gaan meefinancieren

Jan van Baars: “Er gaan nogal wat stappen aan vooraf. Er bestaat niet zoiets als een recht op restschuld. Uitgangspunt is dat je je huis pas kunt verkopen als je de te verwachten restschuld ook kunt betalen. Dat kan met spaargeld of misschien via familie, kennissen, andere financiers of met consumptieve financiering. Dat moet het denken zijn.”

Matthijs Mons: “Of als er geen oplossing is en je noodgedwongen je woning uitgezet wordt. Dan valt er niet zoveel meer te financieren. Restschuld ontstaat pas als een transactie plaatsvindt.”

Jan van Baars: “Ja, maar dan heb je eigenlijk een inkomensprobleem. Wanneer je een onderwaarde hebt en hypotheeklasten goed kunt betalen is restschuld geen acuut probleem.”

Matthijs Mons: “Helder. Volgens mij kun je nooit zwart-wit ‘ja’ zeggen op dit discussiepunt. Je moet niks. Het is wel zo dat er steeds meer mensen onder water staan. Een deel van die mensen zou eigenlijk wel willen verhuizen. Zij durven of kunnen niet. Hoe weeg je je eigen belangen af tegen die van de woningmarkt en individuele mensen? Daar de juiste balans in vinden, dát is de discussie.”

Jan van Baars: “Daar sta ik wel voor open.”

Ronald Touwslager: “Maar nog één stapje terug. Als er te veel onderwaarde ontstaat op macroniveau, raakt dat de economie. Zo kan de arbeidsmobiliteit geraakt worden. Op microniveau ben ik het wel eens met Jan en Matthijs. Stel dat iemand een goede baan heeft in Den Haag, en nu een goede baan in Groningen krijgt. Als hij zijn woning in Den Haag wil verkopen om de move te kunnen maken, moet je dat ondersteunen.”

Matthijs Mons: “Jullie zijn leiders van grote bedrijven. Dringt deze visie voldoende door op het niveau van de acceptanten?”

Jan van Baars: “Meefinancieren van restschuld voor bestaande klanten is absoluut maatwerk en we moeten de ruimte nemen om de specifieke mogelijkheden samen met de individuele klant te onderzoeken. Dat is wat jij ook vraagt, Matthijs.”

Discussiepunt 2
De geldverstrekker is eindverantwoordelijk voor de zorgplicht jegens de consument

Martin Koot: “Neem je daarmee ook de verantwoordelijkheid van het intermediair over? Misschien zijn er hypotheekconstructies waarbij je achteraf kan zeggen: ‘Was dat allemaal wel zo handig?’ Draag jij dan zelfstandig die verantwoordelijkheid voor die consument, betrek je de adviseur erbij?”

Ronald Touwslager: “Ik heb wel moeite met jouw stellingname Martin. Alsof het product niet goed geweest zou zijn. Dat voel ik als Obvion in ieder geval niet. Wij hebben nooit, en daar durf ik mijn hand voor in het vuur te steken, verkeerde producten verkocht.”

Martin Koot: “Het zit hem ook niet zozeer in de producten, maar in het advies. Daar zijn zat voorbeelden van. Dus de vraag blijft: maak je het intermediair medeverantwoordelijk of niet?”

Matthijs Mons: “Het ligt dan niet aan het product. Meer aan het advies, al is de constructie vaak wel geaccepteerd door de aanbieder.”

Jan van Baars: “Ja, maar nou gaat de discussie een andere kant op. We hebben het over de woningmarkt. Prijzen zijn flink gezakt. Dat zet de boel op slot. Denk aan arbeidsmobiliteit of het doorgroeien naar een grotere woning vanwege gezinsuitbreiding. Zo heb ik deze week een van mijn medewerkers bij me gehad. Zijn appartement staat te koop. De makelaar heeft gezegd: doe nog maar 10.000 euro van de vraagprijs af. Maar hij kan met behulp van zijn ouders maar 20.000 euro restschuld aflossen. Waar moet hij die extra 10 vandaan halen? Deze problemen zitten dus overal.”

Matthijs Mons: “Hoe kunnen we dit qua adviescapaciteit aan? Hoe gaan we dit praktisch organiseren? Het is een heel massief vraagstuk. Ik ben het met Ronald eens: huizenprijzen zullen uiteindelijk wel weer gaan stijgen. Maar voorlopig zullen ze nog door blijven dalen. Ga maar na: regels rond hypotheekrenteaftrek veranderen. Straks staat 30% – zo niet meer – van de mensen onder water. Er liggen allerlei zorgen over werkloosheid. Mensen die zouden willen scheiden, maar waarbij dat niet gaat. En er komt een wettelijke zorgplicht aan. Al met al een heel stevig  organisatievraagstuk. Daarbij blijft de vraag of de klant bereid zal blijken te zijn te betalen voor advies. Het is allemaal behoorlijk complex.”

Martin Koot: “Mensen in zo’n situatie zullen proberen veel zelf te regelen. De vraag is in hoeverre dat meer gefaciliteerd moet worden.”

Matthijs Mons: “Wat mij opvalt, is dat de meeste mensen zo lang mogelijk hun kop in het zand steken. De kunst is die kop uit het zand te krijgen voordat het echt mis gaat. Dat bereik je niet door een brief te sturen. Het is een latente behoefte bij de meeste mensen. Wat betreft betalingsbereidheid voor advies, daar is geen kant-en-klare oplossing voor. Zeker in het begin zal die bereidheid niet hoog zijn. Dat betekent dat je manieren moet vinden om klanten op een betaalbare manier inzicht te geven. Niet alles hoeft face-to-face te zijn in de eerste fase. Daar zijn helaas nog weinig tools voor in de markt. Ik vind dat de AFM ook zal moeten meedenken. Die houden nu soms constructies tegen die niet per se verkeerd zijn. Ik stip nu wat zaken aan, maar het is een veelomvattend vraagstuk. Je ontkomt er mijns inziens niet aan om het intermediaire kanaal in te schakelen. De aanbieders hebben simpelweg niet genoeg capaciteit om dit te organiseren.”

Martin Koot: “Maar wie gaat dat betalen?”

Ronald Touwslager: “Dat is wel een tekortkoming. Mijn inschatting is wel dat de AFM beducht is op dat waterbedeffect. Die zullen overal nu even ‘nee’ tegen zeggen. Ik vermoed wel dat ze erover aan het nadenken zijn. In de loop van de tijd zal een en ander versoepeld worden. Nu proberen alle geldverstrekkers uit te zoeken hoe ze zo vroeg mogelijk kunnen ontdekken of klanten problemen hebben. Of gaan krijgen. Voor ons is de vraag hoe je daar als geldverstrekker mee omgaat. We proberen daarom de driehoek met het intermediair tot stand te brengen, maar dan kom je wel op het betalingsvraagstuk. Dat wordt gewoon belemmerd. En dat terwijl het echt niet gaat om het verkopen van nieuwe hypotheken. Het gaat vooral om het inventariseren.”

Martin Koot: “Ik kan me dat debat hierover herinneren met Michiel Denkers (AFM). Je zag hem in eerste instantie denken: ‘ja, logisch dat er geld naar de adviseur gaat’. Maar bij nader inzien was het toch een ‘nee’.”

Jan van Baars: “Vanuit het uitgangspunt ‘klantbelang centraal’  is het belangrijk uit te vinden wat de klant in beweging brengt. Zodat we samen met de klant kunnen vaststellen hoe hij er qua hypotheeksituatie voor staat en of er actie genomen moet worden om problemen in de toekomst te voorkomen. Wij zijn hiervoor een proef gestart die tot en met eind 2012 duurt, waarbij we een flink aantal klanten – volgens onze informatie – zonder actieve tussenpersoon hebben gemaild. Klanten die naar alle waarschijnlijkheid feitelijk geen echte nazorg krijgen. De helft van die klanten kreeg een waardebon die ze mochten besteden om advies in te winnen bij een aantal hypotheekketens. Nu is het afwachten wat het klantgedrag wordt. Welke aansporing is precies nodig om bij klanten bewustzijn te creëren rond hun hypotheeksituatie? En hoe zorgen we er dan vervolgens voor dat als de klant hiermee aan de slag wil, het inwinnen van advies voldoende laagdrempelig is? Wat werkt en wat niet? We zijn benieuwd naar de respons vanuit onze proef. We zullen hier in februari tijdens het Hypotheken Event ook zeker over vertellen. Het is geen geheim. Dat wil ik ook niet want we moeten met z’n allen op zoek naar de oplossingen die werken.”