Berichten uit de markt wijzen erop dat de AFM een zienswijze in voorbereiding heeft waarin hypotheekoffertes die zijn uitgebracht in 2016, mogelijk alleen nog gerespecteerd mogen worden wanneer ze in 2016 door de bank worden geaccordeerd. Om consumenten zekerheid te bieden over de van toepassing zijnde norm (nu 2016 of 2017), is het aanvraagmoment van de hypotheek altijd leidend geweest.

Update 14 december: AFM geeft duidelijkheid over toetsmoment nieuwe leennormen voor hypotheekverstrekking. Bij individuele gevallen kan worden afgeweken.

Update 12 december: ‘Voor hypotheekaanvragen die worden ingediend voor 1 januari 2017, waarbij de kredietwaardigheidstoets ten behoeve van het bindend aanbod uiterlijk 1 februari 2017 plaatsvindt, zal de AFM in haar toezicht rekening houden met de uitvoeringsproblemen bij hypotheekverstrekkers. Voor alle rente-aanbiedingen die in 2016 zijn uitgebracht moet dus voor 31 januari 2017 een bindend hypotheekaanbod zijn uitgevaardigd om gebruik te mogen maken van de normen van 2016.’

Door de mogelijke nieuwe zienswijze van de AFM waarover wordt gesproken, wordt de consument dus afhankelijk van de doorloopsnelheid van het hypotheektraject bij zijn bank. In het licht van alle wijzigingen die per 1 januari van kracht worden op de hypotheekmarkt, en waardoor consumenten vanaf die datum minder hypotheek kunnen krijgen, is er al sprake van een overspannen situatie. Mocht de toezichthouder dit plan daadwerkelijk ten uitvoer brengen dan zou dit volgens Harrie-Jan van Nunen, directeur De Financiële Makelaar, een chaos teweeg brengen, omdat banken én consumenten hier niet op voorbereid zijn. Een soort van overgangstermijn is in zijn ogen op voorhand al kansloos, omdat daarmee de druk alleen maar verder wordt opgevoerd. Consumenten die er zelf niets aan kunnen doen worden daar volgens Van Nunen de dupe van.

Volg de actualiteit

Aanstaande dinsdag 13 december organiseert de Hypotheek Business Club haar maandelijkse webinar. Om 12.00 uur zal Harrie-Jan van Nunen hypotheekadviseurs meenemen door alle wijzigingen die per 1 januari van kracht worden en de kansen en gevolgen die dit heeft voor de adviespraktijk. Aan de vooravond van dit webinar dreigt nu dus een chaos op de hypotheekmarkt te ontstaan waar consumenten de dupe van gaan worden. Schrijf u nu gratis in voor dit webinar op de website van de Hypotheek Business Club en laat u bijpraten over de laatste ontwikkelingen. Harrie-Jan van Nunen geeft alvast uitleg over de gevolgen van een eventuele nieuwe zienswijze voor de hypotheekmarkt en de consument.

Chaos bij hypotheken dreigt door nieuwe zienswijze AFM

Auteur: Harrie-Jan van Nunen, directeur De Financiële Makelaar

Wie vanaf volgend jaar een hypotheek afsluit mag nog maar 101% van de marktwaarde van de woning lenen, waar nu nog 102% geleend kan worden. Dat betekent dat er meer eigen geld moet worden ingebracht. Daarnaast worden per 1 januari ook de regels voor de maximale hypotheek op het inkomen aangepast. Wie vanaf 2017 een hypotheek afsluit met een rente onder de 2% (bijvoorbeeld 10 jaar vast), kan volgend jaar gemiddeld zo’n 5% minder lenen op zijn inkomen.

Aanvraagmoment niet meer leidend?

Om consumenten zekerheid te bieden over de van toepassing zijnde norm (in dit geval norm 2016 of 2017), is het aanvraagmoment van de hypotheek altijd leidend geweest. Toch dreigt hier nu verandering in te komen! Onze toezichthouder, de AFM, is van mening dat niet het aanvraagmoment bepalend is, maar de datum waarop de bank de hypotheek definitief akkoord geeft. Dus pas na het overleggen en beoordelen van alle hypotheekbescheiden zoals werkgeversverklaring, koopakte, taxatierapport, medisch akkoord voor de verzekering etc. Consumenten worden dus afhankelijk van de doorloopsnelheid van het hypotheektraject bij zijn bank.

Gemiddeld genomen duurt dit traject een week of vier, waardoor offertes die nu reeds zijn uitgebracht geen zekerheid meer geven! Dat kan alleen maar wanneer het akkoord dit jaar nog wordt gegeven. Gezien de hausse aan aanvragen als gevolg van de gestegen rente in de afgelopen weken, alsmede de traditionele eindejaar drukte lijkt de chaos niet te overzien, met alle gevolgen van dien!

Voorbeeld

Carla en Simon hebben een woning gekocht voor 180.000 euro. De overdracht vindt plaats op 1 februari 2017. Rekening houdend met alle bijkomende kosten hebben ze 189.000 euro nodig. Op de woning kunnen ze 183.600 euro (102% marktwaarde) lenen, zodat ze 5.400 euro aan spaargeld moeten inbrengen. Op basis van hun inkomen, rekening houdend met hun studieschuld en het rentepercentage, kunnen ze op hun inkomen ruim 184.000 euro lenen. Afgelopen week heeft de bank een offerte uitgebracht met een 10-jaars vaste rente van 1,8%. De komende weken gaan ze alle documenten verzamelen die nodig zijn voor de definitieve beoordeling van hun hypotheek.

Stel dat de bank op 5 januari hun aanvraag definitief goedkeurt. Volgens de gebruikelijk normen blijven de normen van 2016 van toepassing en is er niets aan de hand. Als de AFM haar zin krijgt, worden op dat moment de normen van 2017 van toepassing. Dat heeft enerzijds tot gevolg dat ze nog maar 101% van de waarde van de woning kunnen lenen, maar ook dat hun leencapaciteit omlaag gaat naar in dit geval 173.000 euro! Blijken ze niet instaat om 16.000 in plaats van 5.400 euro aan spaargeld in te kunnen brengen, dan kan de koop niet doorgaan (met alle financiële gevolgen van dien)!

Behoefte aan zekerheid

Deze situatie kan alleen voorkomen indien de bank dit jaar de hypotheek akkoord geeft. Maar als iedereen dat wil, heeft dit tot gevolg dat er een massale druk op de banken komt, met chaos en onzekerheid tot gevolg. Daar komt bij een consumenten niet altijd grip hebben op het proces. Denk bijvoorbeeld aan het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering of verkrijgen van een vergunning etc. Hier gaat soms extra tijd overheen! Consumenten hebben behoefte aan zekerheid. Zeker bij impactvolle beslissingen zoals het kopen van een woning of het afsluiten van een hypotheek!

Verschil NHG/Niet NHG?

Een andere vraag die opdoemt is, of dit voor alle aanvragen gaat gelden? Op 31 oktober jl. heeft het Waarborgfonds Eigen Woningen (de uitvoerder van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG)) reeds gecommuniceerd dat voor NHG-hypotheken de aanvraagdatum bepalend is. Deze norm is afgestemd met het ministerie van financiën. Gaat deze norm dan ook veranderen, of geldt de nieuwe zienswijze alleen voor niet-NHG-hypotheken? En wat rechtvaardigt dan het verschil?

Overgangstermijn is halfbakken oplossing

Omdat banken niet zijn voorbereid op deze ommezwaai, is de kans groot dat er een soort van overgangstermijn komt, waarbij aanvragen die in 2016 zijn uitgebracht alsnog worden gerespecteerd, mits ze worden afgehandeld binnen een bepaalde termijn. Maar wat is het nut van zo’n overgangstermijn? Stel dat gekozen wordt voor een termijn tot en met 31 januari 2017. Normaliter zal het gros van de offertes uitgebracht in 2016 eind januari, begin februari worden geaccordeerd. Dan komt er toch alleen maar onnodige druk en onzekerheid bij consumenten. En de consument die, mogelijk buiten zijn macht om (!), de termijn niet haalt, wordt dan gedupeerd.

Dit kan en mag niet de bedoeling zijn. Laten we snel stoppen met deze onzin! Dit past toch niet bij de kerntaak van de AFM? Zorgdragen voor een zorgvuldige behandeling van consumenten!

Toelichting inzake zienswijze

De zienswijze is gebaseerd op de regels van de Mortgage Credit Directive (MCD), of te wel de Nederlandse hypotheekrichtlijn welke in juli van dit jaar van kracht is geworden. Een van de bepalingen in deze richtlijn is dat banken geen offerte meer mogen uitbrengen met daarin voorbehouden. Omdat dit wel gebruikelijk was, bieden de meeste banken als gevolg hiervan eerst een voorlopige offerte aan, ook wel rente-aanbod of niet bindende offerte genoemd. Deze aanbieding geeft de consument zekerheid over de hoogte van de rente en de van toepassing zijnde normen. Op het moment dat de bank de lening definitief goedkeurt moeten zij een zogenaamde bindende offerte aanbieden. Wanneer de consument deze heeft geaccepteerd mag de bank de aanbieding niet meer wijzigen of terugtrekken. Doelstelling van deze maatregel is om consumenten meer zekerheid te geven, terwijl het tegenovergestelde lijkt te worden bereikt.

De AFM is van mening dat het uitbrengen van de bindende offerte gezien moet worden als offertemoment en dat daarom de dan geldende normen van toepassing zijn.

Harrie-Jan van Nunen MFP

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.