In twintig jaar tijd is de gemiddelde woningwaarde in Nederland gestegen van 231.000 naar 509.000 euro.
Dat schrijft Calcasa in zijn kwartaalbericht over het vierde kwartaal van 2024. “De Nederlandse woningmarkt heeft zich in de afgelopen twintig jaar gekenmerkt door enorme prijsontwikkelingen. Sinds de oprichting van Calcasa, precies twintig jaar geleden, is de woningwaarde in Nederland fors toegenomen. Gedurende deze periode zijn er verschillende trends en economische invloeden geweest die de huizenprijzen hebben beïnvloed.” Calcasa analyseerde de belangrijkste ontwikkelingen en factoren die hieraan hebben bijgedragen. Daarnaast wordt een vergelijking gemaakt tussen de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt ten opzichte van die in andere Europese landen.
Historische prijsontwikkeling
Begin 2005 bedroeg de gemiddelde woningwaarde in Nederland ongeveer 231.000 euro. Twintig jaar later is de woningwaarde opgelopen naar 509.000 euro, meer dan een verdubbeling. Calcasa: “Deze waardeontwikkeling is niet lineair verlopen en werd beïnvloed door zowel economische pieken als verschillende crises. De kredietcrisis van 2008-2013 zorgde voor een daling van de woningprijzen met gemiddeld 20%, waarna een periode van bijna 10 jaar met prijsstijgingen volgde waarin de woningprijzen zijn verdubbeld. De periode na de kredietcrisis werd gekenmerkt door historisch lage hypotheekrentes, een toenemende vraag naar koopwoningen en een beperkt woningaanbod. Dit heeft geresulteerd in flinke prijsstijgingen die ook nu nog steeds gaande zijn. De coronapandemie zorgde niet voor een kentering in de woningmarkt. Waar aanvankelijk een terugval werd verwacht, stegen de huizenprijzen juist explosief door een toegenomen vraag en een lage renteomgeving. Dit beeld veranderde in 2022 toen door de energiecrisis de inflatie en vervolgens hypotheekrentes snel opliepen. Toch was ook deze daling van korte duur en hebben we op dit moment weer te maken met forse prijsstijgingen.”
Invloed van rente, inflatie en lonen
Een belangrijke drijfveer achter de prijsontwikkeling op de woningmarkt is de hypotheekrente. In de jaren 2004-2008 lag de gemiddelde hypotheekrente rond de 5%, terwijl deze in de periode 2015-2021 daalde naar een historisch laag niveau van onder de 2%. De renteverhogingen vanaf 2022 leidden tot een tijdelijke afkoeling van de woningmarkt, maar veroorzaakte geen structurele prijsdalingen. Naast de renteontwikkeling spelen inflatie en loonstijgingen een belangrijke rol. De inflatie bleef lange tijd relatief laag, maar kende een piek in 2022-2023 door stijgende energieprijzen en wereldwijde economische onzekerheden. Tegelijkertijd stegen de lonen, waardoor huishoudens meer konden lenen en hogere huizenprijzen konden betalen.
Starters
Starters ondervinden de grootste uitdagingen op de woningmarkt. Calcasa rapporteerde in 2023 al dat slechts 3% van de woningvoorraad mogelijk geschikt zou zijn voor een starter. Tegelijkertijd worden koopwoningen steeds minder bereikbaar. Zo moet een gemiddelde koper tegenwoordig bijna een ton per jaar verdienen om een gemiddelde woning te kunnen financieren. De stijgende huizenprijzen hebben ertoe geleid dat de huidige groep woningbezitters gemiddeld 220.000 euro aan overwaarde heeft, wat de kansen voor starters verkleint. Om toch kans te maken moet de starter veel eigen geld meebrengen.
Boven Europees gemiddelde
Sinds 2010 rapporteren bijna alle Europese landen hun huizenprijzen aan Eurostat. De gemiddelde woningprijs is in Europa sinds 2010 met ongeveer 50% gestegen. Nederland heeft met 62% een grotere prijsverandering ondergaan in deze periode. In landen als Oostenrijk, Tsjechië, Estland, Hongarije, Litouwen en Letland is de gemiddelde woning meer dan in prijs verdubbeld. Toch is er ook een aantal landen waar de woningwaarde op dit moment lager is dan in 2010. Italië is hiervan het grootste land. Spanje is recentelijk net boven de gemiddelde prijs uit 2010 uitgekomen. Zo zit Nederland dus boven het Europese gemiddelde, maar is het opvallend hoe groot de onderlinge verschillen tussen de Europese landen zijn.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
