Ondanks een sterk jaar voor de woningmarkt, blijven de onzekerheden op de woningmarkt door de coronacrisis uitzonderlijk groot. Gemiddeld stegen de woningprijzen in 2020 met +7,8% op jaarbasis harder dan in 2019 (+6,9%). Het aanbod te koop staande woningen nam gedurende het jaar af en zorgde voor extra opwaartse prijsdruk. De krapte op de markt nam dus toe, maar de schaarste aan woningen nam juist met zo’n 30.000 woningen af (9% van het totale tekort).
De groei van het aantal huishoudens was veel lager dan in andere jaren, terwijl de bouw slechts licht terugviel. Ook in 2021 is de verwachting dat er minder nieuwe huishoudens bij komen dan nieuwe woningen. Dit is een belangrijke reden om uit te gaan van enige afkoeling van de prijzen, zo stelt het ING Economisch Bureau in haar vandaag verschenen Vooruitzicht Woningmarkt. Toch zijn er ook plausibele scenario’s waarin de prijzen verder stijgen of juist sterker dalen dan in het ING basisscenario.
Overheidssteun en lagere rentes
Woningmarkteconoom Mirjam Bani: “Door de coronasteunmaatregelen en verdere daling van de hypotheekrentes lijkt de woningmarkt tot nu toe wel immuun voor de coronacrisis. In 2020 wisselden 7,7% meer woningen van eigenaar dan in 2019. De woningprijs steeg in 2020 op jaarbasis gemiddeld met 7,8% en overtrof zo de prijsstijging van 6,9% in 2019. Als gevolg van de steun en lagere rentes: bleef de betaalbaarheid van een koopwoning op peil, nam de activiteit van beleggers op de woningmarkt toe en veerde het vertrouwen in de woningmarkt na een kleine dip snel op.”
Krapte op de woningmarkt
Bovengenoemde ontwikkelingen hebben ervoor gezorgd dat de krapte op de woningmarkt in 2020 toegenomen is. Bani: “Door de aanhoudende vraag kwam het aantal woningverkopen boven het aantal nieuw te koop gezette woningen uit. Hierdoor daalde het aandeel te koop staande woningen gedurende 2020 naar een historisch dieptepunt: van 1,2% van alle koopwoningen naar 0,9%. De keuze voor woningkopers nam hierdoor verder af. Dit zorgde in 2020 voor meer opwaartse druk op de woningprijzen.”
Schaarste neemt iets af
Een flinke terugval van de huishoudensgroei remde afgelopen jaar de opwaartse druk op de woningprijzen wat af. “Vergeleken met 2019 viel de groei van het aantal huishoudens in 2020 naar schatting ongeveer 40% lager uit”, aldus Bani. “Afgelopen jaar kwamen er naar schatting 44.000 huishoudens bij, terwijl de woningvoorraad met zo’n 75.000 woningen toenam. Dit betekent dat het totale woningtekort – van in totaal zo’n 330.000 woningen – met naar schatting zo’n 30.000 is ingelopen. De schaarste aan woningen nam in 2020 dus iets af. De belangrijkste oorzaak voor de lagere groei van het aantal huishoudens is de lagere toestroom van immigranten (vooral arbeidsmigranten), als gevolg van de coronacrisis. Hoewel zij doorgaans huren, hebben zij hiermee wel indirect invloed op de koopprijzen.”
Kans op afkoeling woningmarkt in 2021
Bani: “In ons basisscenario vlakt de stijging van de woningprijzen in de eerste helft van 2021 af. Hierna volgt een milde daling van de woningprijzen die tot begin 2022 voortduurt. Op het laagste punt liggen de woningprijzen gemiddeld zo’n 2,5% lager dan de prijspiek in 2021. Op jaarbasis komen de woningprijzen in het basisscenario gemiddeld nog wel 5% hoger uit vergeleken met het gemiddelde in 2020. Het aantal woningverkopen neemt met zo’n 10% af. De verwachtingen voor de woningmarkt zijn met grote onzekerheid omgeven, hoewel de factoren die de ontwikkelingen op de markt bepalen wél bekend zijn.”
Minder bieders
“De woningnood is door de coronacrisis vorig jaar met 9% van het totale tekort flink gedaald en het lijkt aannemelijk dat de huishoudensgroei ook dit jaar lager uitvalt dan voorgaande jaren. Dit zal het gemiddelde aantal bieders per woning verlagen en de druk die woningkopers voelen om een hogere prijs te bieden verminderen”, aldus Bani. “Door de uitzonderlijk grote onzekerheden op de woningmarkt kan ons basisscenario snel ingehaald worden door een veranderende werkelijkheid: de coronacrisis maakt kortetermijnontwikkelingen op de woningmarkt onvoorspelbaar. Zo is er een scenario denkbaar waarin de woningmarkt verder verhit raakt. Dit is het scenario waarin het virus snel wordt ingedamd, de economie snel herstelt, de faillissementsgolf meevalt en de rentes (desondanks) laag blijven. Een scenario waarin de pandemische risico’s hoog blijven, de economie traag herstelt met veel faillissementen en werkloosheid tot gevolg en waarin risicopremies op rentes stijgen, kan er juist toe leiden dat de woningvraag en huizenprijzen sneller dalen dan in het basisscenario. Door zelfversterkende effecten in de woningmarkt kunnen beide scenario’s een flink afwijkend effect hebben op de woningprijzen vergeleken met ons basisscenario.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
