Woningmarkt blijft gespannen

0

De economie zal in 2020 een lagere BBP-groei optekenen dan in 2019. Deze groeimatiging zal leiden tot een lichte afname van het aantal woningaankopen en een zwakkere stijging van de huizenprijzen. Het aanhoudende woningtekort en de hardnekkig lage rente blijven de prijzen omhoog stuwen.

Tot en met 2030 zullen er naar verwachting 800.000 Nederlanders bij komen. Het aantal huishoudens zal navenant stijgen, temeer daar Nederlanders steeds vaker alleen wonen. Verder neemt het aandeel ouderen door de vergrijzing toe. Dit betekent dat niet alleen de vraag naar woningen gestaag stijgt, maar dat ook de eisen van bewoners aan hun woning geleidelijk veranderen. Het vervelende is dat de woningbouw al jaren achterblijft bij de vraag. Volgens de laatste schatting zijn er op dit moment 300.000 woningen te weinig. Om dit gat te dichten dienen er volgens de overheid jaarlijks minstens 75.000 nieuwe woningen bij te komen. Zoveel woningen realiseren blijkt in de praktijk echter lastig. In 2019 lukte het weliswaar om dit streefgetal te halen, vooral dankzij transformatie van voormalige kantoren. Maar voor de komende jaren zal het streefcijfer naar verwachting buiten bereik blijven, net als vóór 2019.

Knelpunten

De Nederlandse woningbouw kent diverse knelpunten. Ten eerste concentreert de vraag zich vooral in de stedelijke regio’s, waar de economische activiteit hoog is en veel banen zijn. Geschikte en betaalbare bouwkavels zijn daar echter schaars. Ten tweede kampen bouwbedrijven met een tekort aan personeel. Werknemers hebben de bouwsector tijdens de crisis verlaten en vanuit de opleidingen komt er te weinig nieuwe aanwas. Ten derde stellen alsmaar toenemende milieu-eisen de bouw voor grote uitdagingen. Gasloos bouwen, de beperkingen op de uitstoot van stikstof en het verbod op met PFAS verontreinigde grond te bouwen, zijn drie in het oog springende voorbeelden. Dit alles vergroot de noodzaak om te innoveren. De ruimtelijke ordening kan beter. Daarnaast zullen modulair bouwen en het gebruik van hout en andere duurzame, circulaire materialen toenemen.

Een scherpe prijsaanpassing ligt volgens ons niet in het verschiet

Bij gebrek aan nieuwbouw, stokt de doorstroming bij de voorraad bestaande woningen. Er staan steeds minder woningen te koop. Daardoor hebben kopers weinig keus en staat het aantal transacties onder druk. Kopers moeten snel beslissen wanneer zij een geschikte woning vinden. De woningen die in het derde kwartaal van 2019 door bij de NVM aangesloten makelaars zijn verkocht, stonden gemiddeld een ruime maand te koop. Dat is bijna drie keer korter dan historisch gebruikelijk. De korte verkooptijd maakt duidelijk dat de woningmarkt bijzonder gespannen is. Dit wordt nog eens bevestigd door het feit dat 40% van de kopers boven de vraagprijs biedt. De gemiddelde transactieprijs ligt inmiddels een half procent boven de vraagprijs!

Overwaardering

Het woningtekort heeft bijgedragen aan de scherpe prijsstijging van de afgelopen jaren. Inmiddels staat het gemiddelde prijsniveau ruim 40% boven juni 2013 toen de huizenprijzen een dieptepunt bereikten, en meer dan 10% boven het hoogtepunt van vóór de crisis. De prijzen zijn zodanig hard gestegen dat internationale instanties zoals het IMF, waarschuwen voor overwaardering. Wij gaan ervan uit dat de prijzen minder hard zullen stijgen, maar een scherpe prijsaanpassing ligt volgens ons niet in het verschiet.

Het scherpe prijsherstel is namelijk niet alleen toe te schrijven aan het gebrek aan woningen, maar ook aan de daling van de hypotheekrente. De hypotheekrente daalde onder invloed van de toegenomen concurrentie op hypotheekmarkten. Daarnaast is er sprake van een structurele rentedaling. Mondiaal nemen de besparingen toe, onder andere vanwege demografische factoren. Tegelijkertijd staan de bedrijfsinvesteringen internationaal onder druk. Hier komt bij dat de rente extra omlaag wordt geduwd door het beleid van centrale banken. Die hebben hun officiële rentetarieven flink verlaagd en op grote schaal schuldtitels aangekocht. Hun doel was de economische groei te stimuleren en de inflatie aan te wakkeren. Gezien de hardnekkig lage inflatie is deze missie nog niet voltooid. Gelet op recente conjunctuurcijfers is de kans groot dat de economie verder verzwakt. Als dat inderdaad gebeurt, dan zullen centrale banken aanvullende maatregelen moeten treffen en het monetair beleid verder dienen te verruimen.

Beleggers

De lage rente maakt beleggen in woningen voor de verhuur aantrekkelijk. Het aandeel van beleggers bij de woningaankopen is sterk gegroeid. De overheid juichtte hun komst lange tijd toe. Naast het socialehuur- en het koopsegment kon de woningmarkt wel een derde smaak gebruiken. Een groter particulier huursegment zou mooi aansluiten bij de flexibele arbeidsmarkt. Daarnaast zou huren koopstarters de gelegenheid geven om eerst geld opzij te zetten voor woningaanschaf later. Met een gevulde spaarpot achter de hand zouden zij minder afhankelijk zijn van hypothecair krediet. De komst van beleggers zou bovendien zorgen voor meer geld, geld voor investeringen in nieuwbouw en de verduurzaming van de woningvoorraad.

Intussen staan politici kritischer tegenover beleggers. Terecht of onterecht, vermoedens van prijsopdrijving en belemmeringen voor koopstarters temperen hun eerdere enthousiasme. Op Prinsjesdag kwam de regering met een reeks voorstellen die beleggers treffen. Deze voorstellen behelzen onder meer een beperking van hun hypothecaire kredietruimte, hogere vermogens- en overdrachtsbelastingen voor beleggers, een zelfbewoningsplicht bij aankoop van een woning en een zogenaamde noodknop die huurverhogingen aan banden moet leggen. Deze maatregelen zullen woningbeleggers afschrikken. Maar zo lang de rente laag blijft, zullen woningen een aantrekkelijk beleggingsalternatief vormen. Het valt daarom te verwachten dat beleggers hun aandeel op de woningmarkt zullen blijven vergroten.

Wanneer er minder woningtransacties zijn en de huizenprijzen minder hard stijgen, dan zal dat zijn weerslag hebben op de hypotheekproductie. Kadastercijfers wijzen uit dat de hypotheekproductie in 2019 onderdruk stond. Oversluiters bieden nog enig tegenwicht. De belangstelling voor oversluiten zal met de lage rente blijven bestaan, maar zal de matiging van de hypotheekproductie vermoedelijk niet keren.

Thema’s

Bij de hypotheekverstrekking zullen drie thema’s de boventoon voeren: regelgeving, digitalisering en verduurzaming. Regelgevers letten scherp op de datakwaliteit en stellen hoge ‘know your client’ eisen. Banken schenken daar veel aandacht aan. Daarnaast zetten banken in op digitalisering. Zo maken nieuwe applicaties het voor huizenkopers mogelijk om vlot gegevens uit te wisselen met de bank, zodat er sneller een offerte kan komen. Zo maakt Florius het mogelijk om op basis van brondata een hypotheekverhoging aan te vragen. Tot slot letten banken scherper op het energielabel van de woningen in hun portefeuille en proberen zij woningeigenaren te ondersteunen bij de verduurzaming van hun woning.

 

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Deel dit artikel

Over de auteur

Philip Bokeloh

Philip Bokeloh, Econoom voor Florius & ABN Amro.