Bestaande huurwoningen worden steeds vaker aan eigenaar-bewoners verkocht. Deze verandering speelt vooral in het lagere segment in de grote steden. “Hierdoor verandert de buurtsamenstelling”, schrijft Sander Burgers, Econoom Nederlandse woningmarkt bij ING.
De doorsnee koper die zelf in deze voormalige huurwoning gaat wonen heeft volgens Burgers andere sociaaleconomische kenmerken dan de doorsnee huurder. “Uit onderzoek van het Instituut van de Publieke Economie blijkt dat een doorsnee particuliere huurwoning bewoond werd door een huishouden (of huishoudens) met een gemiddeld inkomen van rond de 30.000 euro in 2022. Als de woning een koopwoning wordt, zou deze naar verwachting een huishouden huisvesten met een inkomen van rond de 45.000 euro”, aldus Burgers.
Naast de hogere inkomens is er vaak ook sprake van een lagere woningbezetting dan de vertrokken huurders. Burgers: “Bij particuliere huurwoningen komt het bijvoorbeeld vaker voor dat meerdere huishoudens een woning delen. Bij een verschuiving van de woning naar eigenaar-bewoners, zal de bezetting van het woonoppervlak dalen. Dat betekent dat er meer woningen nodig zijn om hetzelfde aantal mensen te huisvesten. Dit kan bijdragen aan het woningtekort.”
De toenemende verschuiving van huur naar koopwoningen zal volgens de ING-econoom dan ook bijdragen aan de verandering van de bewonerssamenstelling in de buurten waar dit optreedt. “Dit kan de trend van steeds meer welvarende bewoners in de stad verder versterken.”
Rendement onder druk
Sander Burgers
Uit cijfers van het Kadaster bleek eerder al dat investeerders in het tweede kwartaal van 2024 in vergelijking met een jaar eerder meer woningen verkochten. Die woningen werden ook vaker aangekocht voor zelfbewoning. Particuliere investeerders kochten tot 2021 bijna altijd meer woningen van eigenaar-bewoners dan dat ze aan hen verkochten. Zo werden koopwoningen huurwoningen. Sinds de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021 geldt het omgekeerde.
Vanwege onder meer de hogere belasting van de opbrengsten van woningverhuur in box 3 en de invoering van de Wet Betaalbare Huur per 1 juli 2024 is het rendement op woningverhuur verder onder druk komen te staan. Burgers: “In combinatie met hogere marktrentes dan drie jaar geleden is het de laatste jaren financieel minder aantrekkelijk geworden om een woning te verhuren. Tegelijkertijd heeft de opkoopbescherming, die per 1 januari 2022 in werking is getreden, het aantal aankopen door beleggers beperkt.”
Grote steden
Burgers schrijft dat deze verschuiving vanuit het huursegment naar koop vooral in de grote steden zichtbaar is. “Daarbij gaat het voornamelijk om woningen in het lagere segment. Uit een studie van het Kadaster blijkt dat er in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht in totaal per saldo zo’n 1.600 woningen van huur naar koop zijn verschoven in het tweede kwartaal dit jaar. Dat is zo’n 33% van het totaal. Amsterdam levert de grootste bijdrage. Volgens de NVM staat ongeveer 1 op de 5 van de verkochte huurwoningen in Amsterdam. Dit type woning is veelal een appartement tussen de 50 m² en 80 m²”, aldus Burgers.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
