Stikstofuitspraak raakt nieuwbouwkoper in portemonnee

0

In steeds meer gemeente worden als direct gevolg van de stikstofuitspraak van de Raad van State, bouwprojecten stilgelegd. Voor kopers van een nieuwbouwwoning kan het opschorten van de levering behoorlijk in de papieren lopen, zegt Vereniging Eigen Huis. De juridische helpdesk van VEH zet de belangrijkste rechten en plichten op een rij.

In mei oordeelde de hoogste bestuursrechter dat gemeenten bij de vergunningverlening vaak onvoldoende rekening houden met de stikstofuitstoot die wordt veroorzaakt door de aanleg van wegen en industrieterreinen en de bouw van woningen en andere gebouwen. De Raad van State oordeelde dat het het landelijke Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet voldoet als wettelijk beoordelingsinstrument voor toestemming voor activiteiten die extra uitstoot van stikstof veroorzaken. Hierop zijn lopende procedures stilgelegd en wordt een groot aantal vergunningen opnieuw bekeken. Geraakt worden alle projecten die in de buurt liggen van de 118 Natura 2000-gebieden, een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, en waar nog geen onherroepelijke vergunning voor is afgegeven. Hieronder een videotoelichting van de Raad van State op de uitspraken.

Streep door nieuwe woonwijken

De uitspraak van de RvS zorgt er mogelijk voor dat de woningbouw nu piepend tot stilstand komt, waarschuwde ABN Amro vorige week. “De RvS heeft inmiddels uitspraak gedaan over een aantal bestemmingsplannen voor nieuwe woningen en gebouwen. Deze zijn allemaal vernietigd, omdat het oude PAS gevolgd werd.” Zo mag de bouw van een nieuwe woonwijk van 468 woningen bij Roermond niet doorgaan en moet de RvS nog een oordeel vellen over een nieuwe woonwijk op het voormalige vliegveld Valkenburg bij Katwijk (maximaal 5.000 woningen) en de Merwedekanaalzone in Utrecht (6.000 tot 10.000 woningen).

Rechten en plichten

Kopers van een nieuwbouwwoning in een stilgelegd bouwproject doen er in elk geval goed aan zich te verdiepen in de juridische aspecten, zegt Vereniging Eigen Huis, die de belangrijkste rechten en plichten op een rij heeft gezet.

Opschortende voorwaarden

VEH: “Over het algemeen zitten kopers pas aan de koop van de woning vast als de omgevingsvergunning daarvoor onherroepelijk is. In de Koop-Aanneemovereenkomst (het contract) van de bouwer of ontwikkelaar worden daarom vaak opschortende voorwaarden opgenomen, die tot wel negen maanden van kracht kunnen zijn.

Opschortende voorwaarden hebben voordelen voor de koper, maar ook enkele nadelen. Belangrijkste voordeel is dat de koper geen risico loopt als er problemen komen met de uiteindelijke vergunning, bijvoorbeeld door de stikstofuitspraak, waardoor de bouw niet kan beginnen. Als de woning niet wordt gebouwd, dan kunnen kopers kosteloos van hun contract af en zitten ze nergens aan vast. De bouwer kan de kopers wel een nieuw aanbod doen, maar er is geen verplichting om daarin mee te gaan.”

Latere oplevering

VEH: “Er kunnen ook nadelen zitten aan opschortende voorwaarden. Omdat alle termijnen in het contract kunnen opschuiven, kan de geplande bouwtijd flink uitlopen. De koper kan dan geen beroep doen op een schadevergoeding. Ook is er voorafgaand aan de start van de bouw vaak een lange periode van onzekerheid waarin de koper niet weet of zijn nieuwbouwwoning wel gebouwd gaat worden.”

Extra kosten

VEH: “Een ander nadeel is dat de periode waarover de koper bouwrente betaalt langer kan worden, waardoor de bouwrente behoorlijk kan oplopen. Bij de financiering is het belangrijk om goed te letten op de geldigheidsduur en de verlengingsmogelijkheid van de hypotheekofferte. Is de geldigheidsduur kort en is er geen mogelijkheid de offerte te verlengen, dan kan het zijn dat de bank annuleringskosten in rekening brengt als de hypotheekakte niet op tijd wordt getekend.”

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.