‘Steeds minder tophypotheken’

0

Vorige week publiceerde DNB zijn halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit. Daarin constateert de toezichthouder dat door de aanhoudend sterke prijsstijgingen het risico op een prijscorrectie van de huizenmarkt is toegenomen.

Door de hypotheekrenteaftrek en de relatief ruime leennormen zijn de hypotheekschulden van huishoudens volgens DNB in internationaal perspectief relatief hoog. Verschillende studies wijzen uit dat hoge hypotheekschulden tot veranderlijke huizenprijzen leiden. De toezichthouder pleit daarom voor maatregelen om de prikkel tot schuldfinanciering weg te nemen.

Driedeling

In dit kader publiceerde De Hypotheekshop een artikel over de ‘tophypotheek’. Jaarlijks wisselt niet alleen het aantal nieuwe hypotheken dat wordt gesloten, maar dat geldt ook voor het aandeel tophypotheken daarbinnen, aldus de hypotheekketen. “Er is sprake van een ‘tophypotheek’ als 95% of meer van de koopsom van een woning wordt gefinancierd met een hypotheek. Als we de ontwikkeling van de tophypotheek in de tijd bekijken, dan wordt er een driedeling zichtbaar.”

Crisisjaren

“In de periode 2011-2013, de crisisjaren op de woningmarkt, lag het aantal woningverkopen laag en was het aandeel starters, en daarmee het aandeel tophypotheken, hoog. In de jaren 2014-2016 herstelde de woningmarkt zich en kwam de doorstroming op gang. De laatste jaren (2017-2019) loopt het aantal woningtransacties terug, zijn de huizenprijzen fors gestegen en worden hypotheken vaker verhoogd of overgesloten. In de lopende maand juni bedraagt het aandeel topfinancieringen 33% van alle nieuwe aanvragen, ruim onder het langjarige gemiddelde van 47%. Aan de dalende trend, die begin 2017 is ingezet, lijkt door het krappe aanbod van woningen en de toegenomen inbreng van overwaarde voorlopig nog geen einde te komen”, aldus De Hypotheekshop.

Tijdelijk

Wat wel eens vergeten wordt, is dat de leennormen sinds de crisisjaren al flink zijn aangetrokken.

  • Maximale financiering tot 100% van de woningwaarde
  • Verplichte annuïtaire aflossing voor nieuwe hypotheken (in box 1)
  • Maximering aflossingsvrij tot 50% van de woningwaarde
  • Inkomensnormen van het Nibud zijn verplicht gesteld
  • Afbouw hypotheekrenteaftrek

Hypotheekschuld daalt

De annuïtaire aflossingsverplichting, zoals die sinds 2013 voor nieuwe hypotheken geldt, zorgt ervoor dat de hypotheekschuld vanaf het begin elke maand daalt. Het blijkt dat de schuld bij een volledige financiering in het vijfde jaar na afsluiten is gezakt tot onder de 90% van de woningwaarde. Houd je daarnaast rekening met een stijging van de woningwaarde ter grootte van de inflatie (1,5%), dan is dit in het derde jaar reeds het geval.

Overheidsbeleid

De huizenprijzen daalden in de crisisjaren met bijna 25% in vergelijking tot het prijspeil in 2008. De Hypotheekshop: “Dit feit wordt vaak aangehaald door voorstanders van een verdere verlaging van de maximale hypotheek tot 80 of 90% van de woningwaarde. Verschillende studies (onder meer ‘Woningmarktbeleid in de komende regeerperiode’, door het EIB uit maart 2017) concluderen echter dat het grootste deel van de daling niet werd veroorzaakt door de crisis zelf. De belangrijkste oorzaak blijkt het overheidsbeleid dat sterk was gericht op het verminderen van de risico’s op de woningmarkt. Hierdoor was de terugval op de woningmarkt in Nederland heviger en langduriger dan in de andere landen in Noordwest-Europa.”

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.