Schrappen overdrachtsbelasting heeft marginaal effect

0

Indien de overdrachtsbelasting voor starters vervalt, besparen zij 2% op de transactiewaarde. De prijzen van starterswoningen zullen als gevolg van de maatregel echter vermoedelijk toenemen. Hierdoor zal het effect van de maatregel op de toegankelijkheid en betaalbaarheid voor starters beperkt zijn.

In opdracht van het Ministerie van Financiën heeft Dialogic in 2019 een verkenning uitgevoerd naar een differentiatie van de overdrachtsbelasting voor starters en beleggers. Op verzoek van de Tweede Kamer is daarbij gekeken naar mogelijkheden om starters op de woningmarkt vrij te stellen van overdrachtsbelasting en beleggers vanaf de derde woning een hoger tarief te berekenen. In juni 2020 zijn de uitkomsten van deze verkenning naar de Tweede Kamer gestuurd. Uit die verkenning komt onder andere naar voren dat een vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters (tussen de 18 en 35 jaar) door een verschuiving van huur naar koop zal leiden tot 1% tot 2% extra woningtransacties door starters. Indien de vrijstelling wordt gecombineerd met een hoger tarief voor beleggers is dit 2% tot 10%. Daarbij wordt door Dialogic opgemerkt dat het grootste deel van de vrijstelling naar verwachting wordt gekapitaliseerd in hogere woningprijzen.

Analyse CPB

De door Dialogic in kaart gebrachte maatregel is oorspronkelijk niet opgenomen in de update van Kansrijk woonbeleid van het CPB, omdat de maatregel op dat moment niet uitvoerbaar leek. Omdat er nu een recent rapport ligt van Dialogic, waarin een definitie voor starters wordt beschreven die wel uitvoerbaar is, heeft het CPB alsnog een kwalitatieve analyse van de maatregel uitgevoerd en deze als bijlage toegevoegd aan het eerder dit jaar gepubliceerde update van Kansrijk woonbeleid. Het CPB spreekt in deze aanvulling de verwachting uit dat het effect van de onderzochte maatregel op de toegankelijkheid en betaalbaarheid voor starters op de woningmarkt beperkt zal zijn.

In Kansrijk woonbeleid 2020 bespreekt het CPB de te verwachten effecten van ongeveer 30 beleidsopties op het gebied van de woningmarkt. Deze publicatie is een update van Kansrijk woonbeleid 2016.

Effect op beschikbaarheid

Op zeer korte termijn, waarbij de omvang van de woningvoorraad vaststaat, is het volgens het CPB lastig om de toegankelijkheid voor starters te verbeteren. In deze situatie kan er alleen meer ruimte komen voor starters, door de vraag van niet-starters te verkleinen. Het is volgens het CPB niet waarschijnlijk dat een differentiatie van de overdrachtsbelasting zorgt voor een significante daling van de vraag naar woningen van doorstromers.

Een hoger tarief van de overdrachtsbelasting voor beleggers maakt het kopen van een woning om te verhuren wel minder aantrekkelijk. Het CPB schrijft hierover: “Voor beleggers geldt dat zij woningen in principe niet onttrekken aan de woningvoorraad als zij deze gebruiken voor permanente verhuur. In dat geval leidt een daling van het aantal beleggers niet tot een toename van het aantal woningen voor starters, maar is er vooral sprake van een verschuiving van starters die willen huren naar starters die willen kopen. Om die reden leidt een differentiatie van de overdrachtsbelasting vermoedelijk niet tot meer beschikbare koop- en huurwoningen voor starters. Hiervoor zou het noodzakelijk zijn om de vraag naar wonen van andere groepen te verlagen. Enkele denkrichtingen hiervoor zijn het verminderen van de aantrekkelijkheid van permanente verhuur aan toeristen of het vergroten van de fiscale aantrekkelijkheid van samenwonen.”

Effect op betaalbaarheid

Indien de overdrachtsbelasting voor staters vervalt, besparen zij 2% op de transactiewaarde. Ook het CPB is van mening dat de prijzen van starterswoningen als gevolg van de maatregel vermoedelijk zullen toenemen. In de update van Kansrijk woonbeleid is het CPB al eerder uitgegaan van een stijging van huizenprijzen met 2,4% in het geval van een volledige afschaffing van de overdrachtsbelasting. Dat de prijsstijging hoger kan zijn dan de overdrachtsbelasting zelf, wordt volgens het CPB veroorzaakt doordat ook de belasting die wordt uitgespaard bij toekomstige transacties van dezelfde woning, kapitaliseert in de huizenprijzen.

Effect op LTV

Voor starters die geen woning kunnen kopen vanwege de maximale loan-to-income (LTI) treedt geen verbetering op in de financierbaarheid als de woningprijzen van starterswoningen met minimaal 2% stijgen. Starters die geen woning kunnen kopen vanwege de maximale loan-tovalue (LTV) kunnen echter wel voordeel hebben van de maatregel, zegt het CPB: “Als de totale kosten (transactieprijs plus overdrachtsbelasting) ongeveer gelijk blijven en de waarde van de woning toeneemt, is de LTV-norm namelijk minder restrictief. Hetzelfde effect kan echter ook worden bereikt door een versoepeling van de LTV-norm voor starters. Dit kan wel macro-economische risico’s met zich meebrengen, zoals een verslechtering van balansen van banken en lagere consumptie van huishoudens in het geval van een neergaande woningmarkt.”

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.