Volgens ING Research draagt de kabinetsmaatregel die gericht is op het maximeren van huren door middel van een puntenstelsel, niet bij aan het oplossen van het structurele woningtekort. “De schaarste aan (huur)woningen neemt door huurregulering op termijn juist toe.”
Het kabinet wil de huren in het middensegment van de vrije huurmarkt vanaf 1 januari 2024 reguleren door via een puntenstelsel de huren te maximeren. Die kabinetsmaatregel zal volgens ING Research de uitvoering van woningbouwprojecten op korte termijn vertragen. “Voor woningbouwprojecten, die op dit moment al ver in de planfase zijn, betekent de aangekondigde regulering namelijk dat de verwachte huuropbrengsten van een deel van de te bouwen woningen lager uitvalt dan eerder gedacht. Beleggers zullen daarom nu al een lagere prijs willen te betalen voor deze huurwoningen, terwijl de kosten voor de ontwikkelaar gelijk blijven.”
Lopende projecten zullen hierdoor vertraging oplopen en daarnaast verwacht ING Research dat ontwikkelaars een deel van de projecten zal afblazen of voor onbepaalde tijd uitstellen als heronderhandelingen op niets uitlopen. In hoeverre de aangekondigde huurregulering zorgt voor vertraging, verschilt volgens ING Research tussen woningbouwprojecten. Dat heeft onder andere te maken met de impact op de huuropbrengsten, de hoogte van de betaalde grondprijs en de onderhandelingsruimte voor een lagere grondprijs als de ontwikkelaar de grond nog niet heeft gekocht.
Effect van korte duur
Dat een groep vrije sector huurders door de huurregulering op korte termijn profiteert van lagere huren, is volgens ING Research waarschijnlijk onvoldoende om de negatieve neveneffecten van de regeling te compenseren. “Lagere huuropbrengsten zetten uiteindelijk een neerwaartse druk op de grondprijzen, en dit helpt zo het rendement op woningbouw te herstellen. Echter helpt de huurregulering het structurele woningtekort niet op te lossen. Particuliere verhuurders zullen vaker kiezen hun woning te verkopen na afloop van een huurcontract. Het aanbod in de vrije huursector daalt hierdoor, de koopwoningmarkt neemt juist toe. Maar omdat huurregulering het huren van een woning goedkoper maakt, neemt uiteindelijk de totale vraag naar (huur)woningen juist toe. De schaarste aan (huur)woningen neemt door huurregulering op termijn dus toe. Dit voedt dan ook verdere huurstijgingen in het ongereguleerde huursegment, waardoor de betaalbaarheid van dit segment verslechterd.”
Zwaard van Damocles
De regulering middenhuur hangt op dit moment als een zwaard van Damocles boven de markt. Om ervoor te zorgen dat de vertraging van de woningbouw op de korte termijn beperkt blijft, is het daarom volgens ING Research belangrijk snel duidelijkheid te verschaffen over de huurregulering. “Des te meer, omdat er momenteel meerdere neerwaartse risico’s voor de woningbouw tegelijkertijd spelen. Zo zetten hogere rentes (en daarbij horende vraaguitval), hogere bouwkosten en de stikstofproblematiek de woningbouw op dit moment ook onder druk. We zien het aantal woningbouwvergunningen in de afgelopen periode afnemen, wat een voorbode is voor een lagere woningbouwproductie. Naarmate onzekerheden rondom de regulering van de middenhuur langer voortduren, zullen beleggers langer terughoudend blijven met het aankopen van huurwoningen. Dit zal de negatieve impact op de nieuwbouwproductie dan vergroten.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
