In euro’s uitgedrukt zijn de prijsstijgingen van de voorbije maanden waarschijnlijk de grootste in de historie van de Nederlandse koopwoningmarkt, schrijven de economen van Rabobank in het Kwartaalbericht Woningmarkt. In een jaar tijd steeg de gemiddelde prijs met zo’n 40.000 euro.
In april waren huizen in Nederland 11,5% duurder dan een jaar eerder. Maar hoewel de prijsindex bestaande koopwoningen in de afgelopen maanden het hardst is gestegen in bijna twintig jaar tijd, stegen de huizenprijzen eind jaren negentig en kort na de eeuwwisseling procentueel nóg harder, concluderen de Rabo-economen. “We verwachten dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 10,9% hoger zullen liggen dan in 2020. Dat betekent dat een gemiddeld huis zo’n 36.000 euro duurder zal zijn dan vorig jaar. Daarmee stijgen de huizenprijzen in 2021 duidelijk harder dan in 2019 (+6,9%) en 2020 (+7,8%). Dit jaar wordt naar verwachting ook het eerste jaar sinds 2001 waarin over het hele jaar gemiddeld sprake zal zijn van prijsgroei in dubbele cijfers. Volgend jaar valt de verwachte stijging van huizenprijzen met 4,6% wel wat bescheidener uit.”
Voorspelling werkeloosheid gunstiger
Voor beide jaren, maar met name 2021, is dit een opwaartse bijstelling ten opzichte van het vorige kwartaalbericht. Toen voorspelden de Rabo-economen een stijging van 8% voor dit jaar en een toename van 4% voor volgend jaar. “De woningmarkt heeft de afgelopen kwartalen duidelijk aan momentum gewonnen. Naast prijsopdrijvende prikkels, zoals de veranderingen in overdrachtsbelasting en versoepeling van de leennormen, vormen gunstigere macro-economische vooruitzichten een belangrijke verklaring voor de bijstelling. De Nederlandse economie blijkt robuuster dan verwacht en de werkloosheid is afgelopen maanden verder gedaald, en zal naar verwachting ook minder hard oplopen dan eerder geraamd.”
Huizenkopers worden nóg agressiever
Een andere reden waarom de economen hun eerder afgegeven prognose opwaarts hebben bijgesteld, heeft te maken met het zeer lage aantal te koop staande woningen en de korte doorlooptijden. “Naar ons idee stimuleert dat sterk het gevoel van FOMO, de fear of missing out. Huizenkopers gaan daarbij nóg agressiever bieden uit angst om achter het net te vissen. In een krappe markt worden woningen vaker per opbod verkocht, waarbij het de kunst is om met een concurrerende vraagprijs zoveel mogelijk gegadigden aan te trekken. Een verkrappende woningmarkt gaat hierdoor gepaard met extra stijging van huizenprijzen. Ook maakt een krappe markt het voor doorstromers, die steeds minder keuze hebben, lastiger om een nieuwe woning te vinden. Hierdoor stellen sommige potentiële doorstromers hun verhuizing uit. Dit verergert de krapte op de woningmarkt.”
Afzwakking in 2022
De Rabo-economen verwachten dat de dalende trend van het woningaanbod in zicht komt. “De absolute bodem lijkt langzaam bereikt. De gemiddelde verkooptijd van courante woningen zoals appartementen en tussenwoningen is nog maar iets meer dan drie weken, en is het afgelopen jaar nauwelijks nog verder gedaald. Zelfs als alle woningtypen zo snel worden verkocht, staan er (aangezien er zo’n 20.000 transacties per maand zijn) op elk willekeurig moment 15.000 tot 20.000 woningen te koop. Dit punt is halverwege het eerste kwartaal al bijna bereikt, toen er naar schatting van NVM 24.5000 huizen in Nederland te koop stonden. We gaan ervan uit dat in 2021 in totaal 234.000 bestaande koophuizen van eigenaar wisselen. Dat is een fractie minder (-0,6% j/j) dan vorig jaar, toen er 236.000 huizen zijn verkocht. Voor 2022 gaan we uit van 218.000 verkopen (-7,1% j/j).”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
