Door de gestegen hypotheekrente blijven woningen voor veel mensen nagenoeg onbetaalbaar. En hoewel de vraag naar woningen nog altijd het aanbod overtreft, staan huizen nu al langer te koop en neemt het aantal transacties volgend jaar naar verwachting verder af.
Dat schrijven economen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt. Dit jaar komt volgens de Rabo-economen het aantal verkochte woningen naar verwachting uit op 188.000. Dat zijn er 38.000 minder dan vorig jaar. Voor 2023 verwacht woningmarkteconoom Carola de Groot een verdere daling van het aantal transacties, tot een dieptepunt van 179.000, en voor 2024 een licht herstel naar 184.000 verkochte woningen. “We denken namelijk dat de kapitaalmarktrentes tegen die tijd weer wat zijn gedaald, waardoor – in combinatie met de gedaalde huizenprijzen – de vraag naar koopwoningen ook weer wat aantrekt.”
Hoe de Nederlandse huizenmarkt zich daadwerkelijk gaat bewegen, hangt volgens De Groot sterk af van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes en daarmee de hypotheekrentes. “Ondanks kleine verlagingen in de afgelopen weken zijn de hypotheekrentes in een relatief korte tijd sterk gestegen. Hierdoor zijn kopers door de nog altijd hoge huizenprijzen maandelijks honderden euro’s meer kwijt dan zo’n driekwart jaar geleden toen de hypotheekrente nog aanmerkelijk lager lag. Daardoor is de bereikbaarheid van het koopwoningaanbod verder verslechterd. Inmiddels zijn zelfs twee modale jaarinkomens onvoldoende om een gemiddeld geprijsde woning te kopen, rekening houdend met inkomens-leennormen en de hypotheekrente bij een rentevaste periode van tien jaar. De hogere hypotheekrentes drukken dus de vraag en daarmee ook de huizenprijzen.”
Combinatie van factoren
Maar niet alleen een nieuwe hypotheek kost fors meer dan een jaar geleden, ook andere prijzen zijn in die periode hard gestegen. De Groot: “Energie, boodschappen en veel andere producten en diensten zijn flink duurder geworden, waardoor onder de streep minder overblijft om aan wonen uit te geven. Dit leidt waarschijnlijk tot extra vraaguitval. Ook het slinkende vertrouwen in de huizenmarkt drukt de vraag naar koopwoningen. Inmiddels wijzen diverse marktindicatoren in die richting. Daarnaast loopt de werkloosheid de komende jaren waarschijnlijk iets op en groeit de Nederlandse economie minder hard.”
Prijsdaling in bijna alle regio’s
In lijn met de landelijke verwachting dalen de huizenprijzen volgend jaar in bijna alle regio’s, gaat de woningmarkteconoom verder. “De stevigste daling voorzien we voor de regio Amsterdam en regio’s rondom Amsterdam: Haarlem, Zaanstreek en IJmond. Bestaande koophuizen zullen hier in 2023 zo’n 4 procent goedkoper zijn dan in 2022. De woningmarkt koelt voorlopig het minst af in Zeeland. In 2023 zijn bestaande koophuizen hier naar verwachting ongeveer even duur als in 2022. Mogelijk houdt de huizenprijsgroei er wat langer aan – of zakt deze minder snel terug – omdat het prijsherstel in deze provincie na de huizenmarktcrisis van 2008-2013 wat later inzette dan in andere delen van het land.”
Kanteling verkoopstrategie
In het spoor van het dalende vertrouwen komen er signalen vanuit de markt dat de verkoopstrategie van huiseigenaren wat kantelt. De Groot: “In plaats van eerst kopen en dan pas verkopen, zijn er inmiddels meer huiseigenaren die eerst willen verkopen om vervolgens – met meer zekerheid over de verkoopopbrengst – een ander huis te kopen. Los van de gewijzigde strategie lijkt het er sowieso op dat sommige mensen de verkoop wat naar voren hebben gehaald uit angst dat het straks langer duurt om hun huis voor het gewenste bedrag te verkopen. En dus staan er steeds meer huizen te koop, al lijkt het aanbod de laatste weken wat minder hard toe te nemen.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
