Wanneer een consument overstapt van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht mag een bank een nieuwe hypotheekakte verlangen. Het is echter onredelijk om de kosten van de nieuwe hypotheekakte te verhalen op de consument alleen vanwege de overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Naar de huidige opvattingen verandert het recht van erfpacht in dat geval niet zodanig dat het opnieuw moet worden gevestigd.
Met deze uitspraak bevestigt de Commissie van Beroep van Kifid het oordeel van de Geschillencommissie van 11 maart 2022.
Overstapregeling
Een man in Amsterdam heeft voor zijn woning een hypotheek bij de Rabobank. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. In 2020 heeft de gemeente Amsterdam de woningeigenaar de mogelijkheid geboden om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Bij een voortdurende erfpacht kunnen de erfpachtkosten, de zogenoemde erfpachtcanon, periodiek worden aangepast. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie. De man heeft gebruik gemaakt van de overstapregeling. De bank vindt dat zij vanwege deze overstap van de man kan verlangen dat hij meewerkt aan een nieuwe hypotheekakte. Dit is volgens de bank nodig om er zeker van te zijn dat haar hypotheekrecht niet vervalt. De man vindt een nieuwe hypotheekakte overbodig en vindt het onredelijk dat hij de kosten hiervan moet betalen.
Geen nieuw erfpachtrecht
De bank stelt dat met het omzetten van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht het recht op erfpacht is komen te vervallen. Deze redenering volgt de Commissie van Beroep niet. Uit de stellingen van de bank blijkt niet dat de wijziging van het erfpachtrecht, zoals de gemeente en de consument zijn overeengekomen, praktisch en juridisch van wezenlijke betekenis is. De verandering gaat vooral over het tijdstip waarop de kosten voor de erfpachtcanon worden vastgesteld. De Commissie van Beroep concludeert dat het onaannemelijk is dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht zo wezenlijk is, dat er een nieuw recht van erfpacht is ontstaan.
Miniem risico
Volgens de bankvoorwaarden die voor de hypotheek gelden, mag de bank van de consument verlangen om voldoende zekerheid te geven voor zijn hypotheek, waarbij de kosten die in dat verband worden gemaakt voor rekening van de consument komen. Volgens de wet mag de bank alleen redelijke kosten in rekening brengen. De Commissie van Beroep is van oordeel dat op dit moment het risico voor de bank miniem is dat haar hypotheekrecht in gevaar komt. Het opmaken van een nieuwe hypotheekakte vindt de Commissie van Beroep daarom niet noodzakelijk. De Commissie van Beroep komt tot dezelfde conclusie als eerder de Geschillencommissie: het staat de bank vrij om een nieuwe hypotheekakte te verlangen omdat zij van mening is dat er enige onzekerheid is over haar rechtspositie, maar die rechtsonzekerheid is te gering om in redelijkheid de kosten voor een nieuwe hypotheekakte voor rekening van de consument te laten komen.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
