De Geschillencommissie van Kifid stelt vast dat er onvoldoende rechtszekerheid bestaat over wat er gebeurt met het erfpachtrecht, wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. Daarom mag een bank een nieuwe hypotheekakte verlangen als een consument hiervoor kiest.
Met een nieuwe hypotheekakte vestigt de bank een nieuw hypotheekrecht en behoudt zij haar zekerheden. Een voorwaarde die de bank naar redelijkheid en billijkheid mag stellen, zo blijkt uit een uitspraak van de Geschillencommissie van Kifid.
De zaak
Een man heeft voor zijn woning in Amsterdam een hypotheek bij Nationale-Nederlanden. De grond van zijn woning heeft hij in erfpacht van de gemeente. De verschuldigde erfpachtcanon voor dit voortdurend erfpachtrecht wordt elke 50 of 75 jaar opnieuw berekend op basis van de actuele grondwaarde. Bij een gestegen grondwaarde leidt dit tot een forse verhoging van de erfpachtcanon. Sinds 2017 biedt Amsterdam woningeigenaren de mogelijkheid om van het voortdurende erfpachtrecht over te stappen naar het eeuwigdurende erfpachtrecht. Met het eeuwigdurende erfpachtrecht staat de erfpachtcanon voorgoed vast; de canon wordt alleen nog geïndexeerd voor inflatie.
De man wil voor de grond van zijn woning graag overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. Hiervoor heeft hij toestemming nodig van de bank, die een hypotheekrecht heeft. De bank wil die toestemming geven mits er een nieuwe hypotheekakte komt. De man vindt die eis onterecht, tenzij de bank de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte op zich neemt.
Onvoldoende rechtszekerheid
Volgens de bankvoorwaarden moet de bank bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden vooraf toestemming geven. Volgens de Geschillencommissie staat het de bank vrij om daaraan voorwaarden te stellen, zolang die redelijk en billijk zijn. In dat licht merkt de Geschillencommissie op dat de wetgever en de rechtspraak nog onvoldoende duidelijkheid geven over wat er gebeurt met het erfpachtrecht wanneer een woningeigenaar de overstap maakt naar eeuwigdurende erfpacht. “Wordt het bestaande erfpachtrecht voortgezet bij een overstap? Of leidt een overstap tot een nieuw erfpachtrecht en gaat het oude erfpachtrecht verloren? Indien het laatste zou gelden, dan gaat ook het hypotheekrecht op het oude erfpachtrecht verloren. Nu een eenduidig antwoord op deze vragen ontbreekt, is het onzeker of bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht het hypotheekrecht blijft bestaan.”
Zekerheden behouden
In die situatie is het volgens de uitspraak dan ook redelijk en billijk dat de bank het zekere voor het onzekere neemt en dat zij een nieuwe hypotheekakte met een nieuw hypotheekrecht verlangt. “Op die manier behoudt de bank haar zekerheden. Dat de consument pas in 2065 te maken heeft met een nieuwe erfpachtcanon doet hier niets aan af. En ook het feit dat er andere banken zijn die geen nieuwe hypotheekakte eisen bij een dergelijke overstap, leidt niet tot een andere conclusie. Elke bank maakt een eigen afweging”, aldus de Geschillencommissie. De uitspraak (GC 2020-586) is bindend. De man zal de extra kosten voor een nieuwe hypotheekakte dus zelf moeten bekostigen.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
