In 2023 zijn er 18.000 nieuwbouw koopwoningen verkocht. Dit is een halvering van het aantal verkopen in 2021.
De woningbouwproductie van koopwoningen blijft een grote zorg, want de productie staat al drie jaar flink onder druk. Toch lijkt het dieptepunt bereikt op de nieuwbouwmarkt. Gedurende 2023 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen namelijk licht gestegen. Ook zijn er in het vierde kwartaal van 2023 meer bouwvergunningen verstrekt voor huurwoningen en vooral voor koopwoningen. Daarnaast zijn er in het eerste kwartaal van 2024 meer garanties afgegeven voor de afbouw van koopwoningen. Over één tot anderhalf jaar zal de bouwproductie aantrekken en dat is hard nodig om aan de vraag naar koopwoningen te voldoen. Dit blijkt uit de 45e Monitor Koopwoningmarkt over het eerste kwartaal van 2024, op vrijdag 17 mei gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Totaalaanbod te koop staande woningen stabiliseert
Het aantal te koop aangeboden woningen in de bestaande woningvoorraad is voor het vierde opeenvolgende kwartaal teruggelopen. De circa 55.000 te koop staande woningen in het eerste kwartaal van 2024 blijven ver verwijderd van de ongeveer 120.000 woningen die onder ‘normale marktomstandigheden’ te koop staan in de bestaande woningvoorraad. In combinatie met een lichte groei van het aantal te koop staande nieuwbouw koopwoningen is er al enkele kwartalen op rij sprake van een stabiliserend aanbod van koopwoningen van circa 78.000 woningen. En dat terwijl de (latente) vraag naar koopwoningen in deze periode juist weer aantrekt door de gerealiseerde inkomensstijgingen van huishoudens en verruimde hypotheekvoorwaarden voor duurzame woningen.
Dynamiek op markt stabiliseert eveneens
Zowel het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 29.500 woningen) als het aantal door het Kadaster geregistreerde transacties (44.400) komen in het eerste kwartaal van 2024 lager uit dan in het voorliggende kwartaal. Dat past echter in het normale seizoenspatroon. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023 liggen deze aantallen wel net iets hoger (respectievelijk +3,7% en +9,9%). Daarmee lijkt de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen iets toe te nemen, wat niet verwonderlijk is gezien het conjuncturele herstel van de afgelopen kwartalen.
Minder verhuizingen
Minder verkopen op de nieuwbouwmarkt leiden ook tot minder verhuizingen vanuit de bestaande woningvoorraad; dit heeft zeker bijgedragen aan de stagnatie van verkopen van bestaande koopwoningen. Doordat in de nieuwbouw steeds meer wordt ingezet op de bouw van appartementen en van minder dure, kleinere koopwoningen, worden nieuwbouwwoningen vaker betrokken door koopstarters of huishoudens uit het goedkopere segment van de koopsector. Hierdoor worden de verhuisketens in de woningvoorraad ook korter dan voorheen.
Gematigde koopprijsstijging
De krapte op de markt van bestaande koopwoningen én op de nieuwbouwmarkt blijft groot. In combinatie met een toegenomen gemiddelde leencapaciteit is deze krapte de aanjager geweest voor de koopprijsstijging in de laatste drie kwartalen van 2023 en het eerste van 2024. De mediane verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) neemt in het eerste kwartaal van 2024 weliswaar minimaal af (-0,1%), maar komt wel 9,1% hoger uit dan in het eerste kwartaal van 2023.
Verdere stijging van de koopprijsontwikkeling is denkbaar
Gezien een te verwachten daling van de hypotheekrente in de tweede helft van 2024, de beperkte inkomensstijging van huishoudens in 2024, de beteugeling van de inflatie, en de aanhoudende vraagdruk op de woningmarkt, is in de loop van de tweede helft van 2024 een verdere stijging van de koopprijsontwikkeling denkbaar. Veel hangt echter af van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de daar aan verbonden hypotheekrente. De eerdere verwachting dat de ECB in de loop van 2024 de depositorente zal verlagen, waardoor ook de kapitaalrente en de hypotheekrente neerwaarts kunnen worden bijgesteld, wordt vooralsnog niet bewaarheid. Het mogelijke positieve effect daarvan op de nieuwbouwproductie laat dus nog even op zich wachten, zoals ook de impuls voor extra vraag naar koopwoningen getemporiseerd wordt.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
