NHG V&N 2019 roept vragen op

0

Is een inkomensverklaring zelfstandigen ook mogelijk voor een buitenlandse ondernemer die zich hier privé in Nederland wenst te vestigen? Staat er in het UWV-bericht of klant een vaste aanstelling heeft? Als bij een energiebespaarbudget achteraf blijkt dat er geld over is, wordt dit dan afgelost op de lening?

Tijdens de HBC-Break stonden Frederiek Busweiler (manager Beleid & Ontwikkeling bij NHG), Arjé Pappie (Mede-eigenaar en hypotheekadviseur bij De Hypotheekshop Watergraafsmeer en Badhoevedorp) en Marcel Sippekamp (Productmanager NHG) onlangs stil bij de vijf belangrijkste wijzigingen in de NHG V&N 2019, die niet mogen ontbreken in het hypotheekadvies. Naar aanleiding van dit webinar kwamen veel aanvullende vragen binnen van kijkers. Een aantal van die vragen, én de antwoorden, willen wij u niet onthouden.

Vragen inkomensverklaring ondernemer

Volgen alle geldverstrekkers NHG in deze werkwijze of mag de geldverstrekker alsnog de jaarrekeningen opvragen?
‘Voor NHG is het voldoende het afgegeven inkomensformulier van de rekenexpert aan te leveren. NHG en ook de geldverstrekkers houden toegang tot de inkomensgegevens die bij de rekenexpert aangeleverd zijn. Hierdoor zou het onnodig moeten zijn voor de geldverstrekker om nog de jaarrekeningen los op te vragen, hij kan ze tenslotte rechtstreeks bij de expert krijgen. Het is natuurlijk wel het recht van elke geldverstrekker om dit alsnog te doen.’

Hoe hoog zijn de kosten voor een inkomensverklaring voor een ondernemer en welke documenten zijn er voor nodig?
‘De kosten voor een Inkomensverklaring Ondernemer zijn afhankelijk van de rekenexpert en hoe de zakelijke structuur van de onderneming is, maar deze beginnen rond de € 250,00 ex. BTW. De documenten zijn in de basis jaarcijfers en aangiften, maar er kan door de rekenexpert ondersteunende documentatie opgevraagd worden.’

Is een inkomensverklaring zelfstandigen ook mogelijk voor een buitenlandse ondernemer die zich hier privé in Nederland wenst te vestigen?
‘Ondernemingen uit het buitenland komen regelmatig voor, dit mag. Het is aan de rekenexpert om te bepalen of er een objectief beeld gevormd kan worden, hier zijn geen specifieke normen of richtlijnen voor opgesteld. Inkomen uit andere valuta kan worden meegenomen indien dit inkomen in het verleden is gegenereerd. We hebben bv een aanvraag gehad van iemand die in afgelopen drie jaar een tijdje in Zwitserland had gewerkt. Wanneer het huidige inkomen in een andere valuta luidt is er volgens mij geen bank die de aanvraag überhaupt accepteert gezien MCD eisen op dit punt. Wij accepteren in ieder geval geen inkomen in andere valuta, los van de inkomensverklaring.’

Wat zijn de tijdspaden bij de verplichte inkomensverklaring voor ondernemers? Tot wanneer mag er met 2015,2016 en 2017 gerekend worden? Wanneer zijn de halfjaarcijfers 2018 verplicht. Wanneer zijn de cijfers over geheel 2018 verplicht?
‘De toetskaders en de termijnen voor het aanleveren van de documenten zijn de vinden op: deze link Vanaf 1 april in een lopend jaar moeten de cijfers van het voorgaande jaar definitief zijn. Vanaf 1 juli moeten de voorlopige cijfers aangeleverd worden.’

Kan bij een ondernemer die bijvoorbeeld 4 jaar actief is worden volstaan met een inkomensverklaring van het laatste kalenderjaar?
‘Indien de ondernemer langer dan 3 jaar actief is, dan wordt er te allen tijde gevraagd naar de cijfers van de afgelopen 3 jaar.’

Vragen Inkomensbepaling loondienst

Staat er in het UWV-bericht of klant een vaste aanstelling heeft?
‘Op het UWV verzekeringsbericht staat alleen welk inkomen opgegeven is voor de sociale verzekeringen en door welke werkgever. Het type en de duur van het dienstverband staan er niet op. Als het loon via het UWV wordt opgehaald, hoe zit het dan met uitzendtoelages e.d. die nu niet meetellen voor de hypotheekberekening?

Als de uitzendtoelage of een andere variabele inkomenscomponent een vast onderdeel is van het maandelijkse inkomen over een langere periode, dan wordt dit meegenomen in het toetsinkomen. Als het een eenmalige toelage is, dan wordt het niet meegenomen in het inkomen.’

Het UWV-inkomen is fiscaal en doorgaans lager dan het werkelijke totale bruto inkomen?
‘Dat klopt, daarom moet o.a. de pensioenafdracht opgegeven worden. De rekentool rekent het inkomen dan terug naar een bruto-inkomen dat de geldgevers kunnen hanteren.

 Waar kan ik de rekentool vinden bij gebruik van de UWV-verklaring? Is dat de rekentool op de website van NHG?
‘Nee, deze staat op de site van “Handig”

 Hoe gaan we om met een toekomstige salarisverhoging indien we uitgaan van de inkomensbepaling?
‘Voor deze klanten moet een reguliere werkgeversverklaring aangeleverd worden met een losse verklaring inzake de onvoorwaardelijke verhoging. Dit is dus een klant die (nog) niet gefaciliteerd wordt door de inkomensbepaling loondienst.’

Zitten in de rekenregels voor de bepaling van het inkomen via het UWV verzekeringsbericht ook een correctie? Via de werkgeversverklaring wordt het inkomen bepaald obv het laatste maandinkomen + vakantiegeld. De inkomensbepaling neemt het inkomen van de laatste 12 maanden. Hier kan een verschil in zitten. Klopt dit?
‘Uit het UWV verzekeringsbericht blijkt het reguliere maandinkomen en de jaarlijkse uitkering van het vakantiegeld. Hierdoor kan de rekentool dit terug rekenen. Recente inkomens stijgingen kunnen hierdoor inderdaad niet volledig meegenomen worden.’

 Op pagina 12 staat: niet mogelijk voor alle inkomens -> wellicht vermelden: mogelijk voor iedereen in loondienst.
‘Bij 70-80% van de werknemers in loondienst kan er gebruik gemaakt worden van de inkomensbepaling. Bij de overige werknemers blijft voorlopig een reguliere werkgeversverklaring noodzakelijk. Wij proberen om de tool verder te ontwikkelen zodat deze in de toekomst voor 100% van de werknemers mogelijk is. Daarnaast is het belangrijk dat alle adviseurs ervaring opdoen met de tool zodat we ook deze ervaring kunnen gebruiken voor het verbeteren van het gebruik.’

Hoeveel aanvragen met levensloop verwachten jullie?
‘Dit is niet te voorspellen. Inkomensbestanddelen worden niet separaat geregistreerd.  Het maakt onderdeel uit van het totaal toetsinkomen.’

Vragen energiebesparende voorzieningen & energiebespaarbudget

Het zou fijn zijn dat de banken ook het principe van het energiebespaarbudget (EBB) kent, mijn ervaringen tot nu toe zijn teleurstellend. Middels chat sessie met NHG heb ik bank moeten overtuigen. Wellicht helpt een vinkje bij EBB in het HDN-formulier ook?
‘Bij HDN zal EBB per 1 januari een nieuw veld EBB bevatten. Hierin kan het bedrag opgenomen worden. Wij zijn op dit moment ook een rondje langs de velden aan het doen om alle geldverstrekkers te overtuigen EBB aan te bieden met NHG. Zowel Stater als Quion ondersteunen het in de software vanaf 1 januari, de adviespakketten zullen snel volgen.’

Wat ik als hypotheekadviseur lastig vindt is dat een geldverstrekker niet altijd NHG volgend is. De ene geldverstrekker wil dit bedrag gespecificeerd terug zien in het taxatierapport en de ander wilt dit juist weer niet benoemd zien. Komt hier in 2019 nog een eenduidige afspraak over of mag GV dit zelf blijven bepalen?
‘Bij EBV is het noodzakelijk dat deze opgegeven worden in een taxatierapport. Bij een EBB is dat niet mogelijk, dus is het vreemd als dit wel door een geldverstrekker gevraagd wordt. Het is in ieder geval vanuit NHG niet nodig. Het is natuurlijk aan de geldverstrekker om te bepalen of zij het beleid van NHG volgen of niet. Wij kunnen dit niet verplichten, anders dan de minimale eisen te bepalen. Wellicht dat dit nodig is in verband met het systeem van de betreffende geldverstrekker, maar dat is gissen vanuit NHG. Is het mogelijk dat jullie deze geldverstrekker aan ons doorgeeft, dan kunnen we contact opnemen om dit af te stemmen.’

Staan de berekeningen in het webinar ook op de NHG site?
‘Ja deze zijn te vinden op onze ebv tools & info pagina.

Is het correct dat er maximaal €9000,- extra geleend kan worden (gemaximeerd tot de 106% ltv)?
‘De extra € 9.000,- heeft betrekking op de LTI en niet op de maximale LTV. Als er ruimte is binnen de LTI dan kan het worden meegefinancierd tot max 106% LTV.  Bijvoorbeeld een woning met een marktwaarde (na verbouwing) mag tot € 12.000 aan EBB of EBV mee financieren. Daarvan mag € 9.000 buiten beschouwing gelaten worden bij de inkomenstoets. Indien er sprake is van energiebesparende voorzieningen, dan mag tot een bedrag van € 9.000 buiten beschouwing gelaten worden bij het toetsen van de LTI, mits dit bedrag besteed wordt aan energiebesparende voorzieningen.’

Is er een maximale termijn waar binnen het energiebespaarbudget te gelde gemaakt moet worden?
‘Het energiebespaarbudget zal in een bouwdepot geplaatst worden. De looptijden van een bouwdepot wisselt per geldgever.’

Wat is de maximale termijn voor het invullen van energie bespaar budget?
‘De hoogte van het budget moet opgegeven worden bij de aanvraag van de betreffende lening. De exacte uitgaven hoeven niet opgegeven te worden. Bij het indienen van een nota zal aangegeven moeten worden dat deze bestemd is voor het budget, zodat de gelden hieruit onttrokken kunnen worden. Er wordt dus op geen enkel moment verplicht gesteld door de NHG dat er een specifieke lijst met verbouwingen opgesteld moet worden voor het budget. Het energiebespaarbudget zal in een bouwdepot geplaatst worden. De looptijden van een bouwdepot wisselt per geldgever.’

Gewezen wordt op een energiebespaaradviseur. Is dat een hypotheekadviseur of een speciale opgeleide adviseur om advies te geven omtrent energie besparing. Wat zijn de kosten van deze eerste informatie om vervolgens te kijken of het wenselijk is en het kostenplaatje te bepalen?
‘Het zijn gespecialiseerde adviseurs. De kosten voor het op laten stellen van een rapport liggen rond de €200 – € 300. Er zijn ook gemeenten die een energieadviseurs in dienst hebben voor hun inwoners.’

Man koopt woning van 275.000 euro kk. Marktwaarde 280.000 euro Man wil 25.000 EBV treffen. Taxateur geeft aan dat marktwaarde na deze aanpassing 290.000 euro wordt. Mag hij dan 106% van 290.000 euro max financieren?
‘Met NHG kan het volgende gefinancierd worden:

€ 275.000 + 6% kosten koper (Gemaximeerd op 100% MW voor verb.)
= € 275.000 + € 16.500 = € 280.000 (Gemaximeerd op 100% MW voor verb.)

Maximale kosten verkrijging = € 280.000 + € 25.000 (Gemaximeerd op 106% MW na verb.) = € 305.000 ( € 290.000 x 106% = € 307.400, dus dat past)

In deze casus zou de klant dus nog een EBB van € 2.400 kunnen aanvragen omdat er nog ruimte is in de 106% LTV.’

Als bij een energiebespaarbudget achteraf blijkt dat er geld over is, wordt dit dan afgelost op de lening?
‘Het energiebespaarbudget (EBB) is vrij te besteden aan alle goedgekeurde energiebesparende voorzieningen. Als de klant alle gewenste voorzieningen getroffen heeft en er blijkt een budget over te zijn, dan zal dit afgelost moeten worden op de lening door de geldverstrekker wanneer het depot eindigt.’

Klopt het dat bij een energiebespaarbudget de voorzieningen niet vermeld hoeven te worden in een taxatierapport? Dit omdat nog niet duidelijk is welke voorzieningen worden getroffen.
‘Omdat de verbouwingen in een energiebespaarbudget nog niet bekend zijn, kan de taxateur deze ook nog niet opnemen in het taxatierapport. De verbouwingen zijn dan dus ook niet waarde vermeerderend.’

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.