De krapte op de koopwoningmarkt zal het herstel van deze markt duidelijk negatief gaan beïnvloeden. Het volledig omgeslagen koopproces op de markt van bestaande woningen (eerst kopen en dan pas de eigen woning te koop aanbieden), zorgt voor steeds minder aanbod van koopwoningen.
Dit is te lezen in de drieëntwintigste Monitor Koopwoningmarkt, over het derde kwartaal van 2018, die gisteren is gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van BK Bouwkunde TU Delft. RTL Z presenteert die dag de op de monitor gebaseerde RTL Z Huizenindex.
Verre van gezond
De nadelige gevolgen van de crisis in de periode 2008-2013 lijken volgens de onderzoekers inmiddels volledig weggewerkt te zijn, uitgaande van de meest recente gegevens over betalingsachterstanden op hypotheken (geregistreerd door BKR), de door de NHG uitbetaalde verliesdeclaraties en het aantal executieverkopen van woningen (geregistreerd door het Kadaster). Hetzelfde geldt grotendeels voor de restschuldproblematiek als gevolg van de aanhoudende koopprijsstijgingen.
Omgeslagen koopproces
Toch blijkt de koopwoningmarkt verre van gezond. De krapte op de koopwoningmarkt zal het herstel van deze markt duidelijk negatief gaan beïnvloeden. Het volledig omgeslagen koopproces op de markt van bestaande woningen (eerst kopen en dan pas de eigen woning te koop aanbieden), zorgt voor steeds minder aanbod van koopwoningen. De groei van het aanbod van nieuwbouwwoningen kon het herstel van de woningvraag in de afgelopen jaren al nauwelijks tot niet bijhouden. De laatste kwartalen is er zelfs sprake van een dalende trend in dit aanbod.
Geringere doorstroming
De voor de Nederlandse woningmarkt zo kenmerkende dynamiek komt dus weer onder druk te staan. Tijdens de crisis zorgde te weinig instroom van kopers voor minder doorstroming; nu leidt een geringere doorstroming tot minder kansen voor nieuwe instromers. Het Kadaster en de NVM registreren in het derde kwartaal van 2018 dan ook wederom minder transacties van woningen (56.900), respectievelijk verkochte woningen (36.100), dan in hetzelfde kwartaal van 2017. Dit komt neer op een daling van respectievelijk 7 en 12% ten opzichte van een jaar geleden. De afnemende groei en in sommige woningmarktgebieden zelfs een daling van het aantal transacties zorgen natuurlijk ook voor een stagnatie op de hypothekenmarkt. Dat blijkt uit zowel het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen als het aantal door het Kadaster geregistreerde nieuw afgesloten hypotheken.
Nieuwbouwmarkt
Tot het derde kwartaal van 2017 deed de nieuwbouwmarkt het steeds beter, maar kon ook toen al de enorme vraag naar woningen niet bijbenen. In het tweede kwartaal van 2018 (de meest actuele beschikbare gegevens) zet de daling in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen, die eind 2017 is ingezet, zich voort. Er is sprake van een duidelijke daling ten opzichte van het vorige kwartaal (-17,0%), waar volgens het normale seizoenpatroon van de nieuwbouwmarkt een stijging is te verwachten.
Forse daling
En ook in vergelijking met het tweede kwartaal van 2017 is er een forse daling van -20,6% te zien. Het aantal verkochte woningen blijft daarmee in het tweede kwartaal van 2018 zo’n 2000 tot 2500 woningen achter bij de verwachting op basis van het normale seizoenpatroon. Een veelvoud daarvan is nodig voor een gezonde marktwerking. Het aantal afgegeven bouwvergunningen voor nieuwe woningen in de laatste kwartalen biedt bovendien geen gunstig perspectief voor de nabije toekomst.
Prijsstijging
Het is dus volgens de onderzoekers niet verwonderlijk dat onder de huidige omstandigheden de koopprijzen in alle woningmarktgebieden verder doorstijgen. Deze prijsstijging wordt ook gefaciliteerd door een groeiende overwaarde, de aanhoudende lage hypotheekrente, de aankoop van koopwoningen door beleggers in de grote steden, de hoger dan verwachte bevolkingsgroei en de inkomensgroei. Door de sterke economie zal deze prijsstijging vermoedelijk nog versterkt doorzetten de komende jaren.
Consumentenvertrouwen
Naast financiële mogelijkheden is het vertrouwen in de koopwoningmarkt een belangrijke voorwaarde voor woonconsumenten om in een eigen woning te investeren. Het vertrouwen in de koopwoningmarkt wordt gemeten met de Eigen Huis Marktindicator. Het consumentenvertrouwen is tussen september 2016 en eind 2017 duidelijk afgenomen. De laatste zes maanden is dit vertrouwen echter weer behoorlijk stabiel; op een licht positief niveau. De lage rente en de waardevermeerdering van de koopwoningen wegen voor de woonconsumenten vooralsnog op tegen het beperkte aanbod van bestaande en nieuwbouw koopwoningen en de hoge prijzen van deze beide categorieën.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
