Michel van der Sluis, directeur bij adviesbureau Fortrum, stelt op basis van eigen onderzoek vast dat er grote verschillen zijn waar te nemen in de wijze waarop hypotheekverstrekkers omgaan met het tonen en berekenen van het Jaarlijks Kostenpercentage (JKP) op hun website.
Volgens Van der Sluis kunnen consumenten hierdoor onmogelijk een goede vergelijking maken als zij zich online oriënteren op aanbieders van hypotheken. “Dit terwijl het JKP juist bedoeld is om vergelijkbaarheid te stimuleren. De oorzaak? Grijze gebieden in wetgeving en AFM-richtlijnen waardoor hypotheekverstrekkers de regels naar eigen inzicht moeten invullen”, aldus Van der Sluis.
Het JKP moet consumenten in staat stellen om precontractueel aanbiedingen met elkaar te vergelijken. Hieronder wordt in elk geval het Rente aanbod en het Bindend aanbod verstaan. Maar ook de website van de hypotheekverstrekker moet het JKP bevatten als deze is te kwalificeren als ‘reclame-uiting’. Daar gaat het volgens Van der Sluis mis. “De afhankelijkheid van de definitie ‘reclame-uiting’ zorgt ervoor dat het voor consumenten onmogelijk is om tijdens de online oriëntatiefase aanbieders goed met elkaar te vergelijken op basis van het JKP. Doen consumenten dit wel, dan leidt dat mogelijk tot verkeerde keuzes. De invulling van de definitie ‘reclame-uiting’ is multi-interpretabel en wordt verschillend uitgevoerd door hypotheekverstrekkers. Dit heeft gevolgen voor de online vergelijkbaarheid van hypotheekrentes.”
Onderzoeksresultaat
In het onderzoek van Fortrum komen vier varianten naar voren, van de pagina’s met de hypotheekrente tarieven:
- Er wordt geen JKP getoond, maar door de opzet kwalificeert de pagina niet als ‘reclame-uiting’;
- Er wordt geen JKP getoond, terwijl de pagina wel kwalificeert als ‘reclame uiting’;
- Er wordt een JKP getoond, maar alleen een algemeen voorbeeld over alle rentepercentages heen;
- Er wordt een JKP getoond bij elk individueel nominaal rentepercentage.
Ook de uitgangspunten die gebruikt worden voor het berekenen van het JKP verschillen behoorlijk per hypotheekverstrekker, zo blijkt uit de onderzoeksresultaten. Zo zijn er verschillen vastgesteld in de gehanteerde hoogte van de hypotheek en kosten voor advies, bemiddeling, taxatie, inschrijving Kadaster, NHG en verplichte verzekeringen zoals een opstalverzekering. Ook zijn er websites gevonden waarbij onduidelijk is welke uitgangspunten gehanteerd zijn bij het berekenen van het JKP.
AFM-definitie Reclame uiting
Volgens van der Sluis staat in de Beleidsregel informatieverstrekking van de AFM dat een hypotheekverstrekker per webpagina zelf moet beoordelen of deze voldoet aan de kwalificatie ‘reclame-uiting’. Dat is het geval als het antwoord ‘ja’ is op één van de volgende vragen:
- Probeert de informatie de lezer over te halen tot het doen van een aankoop?
- Beveelt de informatie een product aan door de nadruk op positieve eigenschappen te leggen?
- Maakt de informatie over de prijs het product aantrekkelijk?
- Is er sprake van een vergelijking met een ander product?
- Geeft de tekst een subjectieve weergave van de feiten?
- Is de doelstelling van de tekst het werven van consumenten?
- Is de doelstelling van de tekst het aanprijzen van een product?
Verbeterpunten
Van der Sluis geeft de AFM ook een aantal verbeterpunten mee, die consumenten kunnen helpen om al tijdens de oriëntatiefase eenvoudiger de kosten – en daarmee de aanbieders van hypotheken – met elkaar te vergelijken. Die verbeterpunten zijn:
- De AFM zou voortaan kunnen eisen dat rentepagina’s (bijvoorbeeld in de vorm van tabellen) altijd JKP’s moeten tonen. Hierbij wordt dan het JKP getoond per rentevaste periode en LTV-klasse, even goed zichtbaar als het nominale rentepercentage zelf.
- De AFM zou kunnen bepalen welke uitgangspunten gehanteerd moeten worden, zodat JKP’s daadwerkelijk te vergelijken zijn.
- Aanbieders zouden de uitgangspunten altijd direct vindbaar moeten maken voor de lezer (op de rentepagina zelf of door het opnemen van een link naar een pagina met uitleg over het JKP).
Van der Sluis, tot slot: “Hierdoor kan er tevens een level playing field tussen hypotheekverstrekkers ontstaan. Nu neemt de een erg veel moeite om het netjes te doen, terwijl de ander (sterk) achterblijft”.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
