Een aantal trends vergroten de kans dat huishoudens in bepaalde situaties hogere hypothecaire kredietverplichtingen aangaan dan verantwoord is. De potentiële kwetsbaarheid van koopstarters in de huidige economische omgeving vergt daarbij bijzondere aandacht, schrijft de AFM in Trendzicht 2021.
Een verantwoorde hypotheekverstrekking is een van de drie thema’s die de AFM uitlicht in de publicatie Trendzicht 2021. De andere twee thema’s die verder worden uitgediept zijn concurrentie tussen beurzen en handelsplatformen binnen één Europese kapitaalmarkt en de effecten van datagebruik op de financiële marktstructuur.
Verantwoorde hypotheekverstrekking
Zo merkt de AFM op dat er zich een spanning opbouwt tussen beleidsdoelstellingen. Aan de ene kant wil de overheid verantwoord lenen stimuleren, terwijl zij ook de woningmarkt wil verduurzamen en de positie van koopstarters wil verbeteren door uitzonderingen op de leennorm mogelijk te maken. Daarnaast constateert de AFM dat niet altijd – of slechts gedeeltelijk – alle betalingsverplichtingen van huishoudens door kredietverstrekkers worden meegenomen bij het bepalen van het maximale bedrag dat geleend mag worden voor een woning. “Denk daarbij aan het bestaan van studieschulden, of de private-leasecontracten die u kunt afsluiten voor een auto, wasmachine of zelfs zonnepanelen. Beide trends komen het duidelijkst naar voren bij koopstarters en ze hebben onze aandacht”, schrijft de toezichthouder. In 2021 onderzoekt de AFM in welke gevallen deze trends risico’s met zich meebrengen voor consumenten en wat daarvan de implicaties zijn.
Pijnpunten
De AFM ziet acht factoren die een rol spelen in de financiële kwetsbaarheid van koopstarters:
- Maximaal lenen
- Inkomens-onzekerheid door flexibel of tijdelijk arbeidscontract
- Geen appeltje voor de dorst hebben
- Tegenslag in de liefde – financieel kwetsbaar bij relatiebeëindiging
- Starterslening die verder gaat dan de leennorm
- Extra vrijstelling voor verduurzaming tot 25.000 euro
- Vaker studieschuld en hogere opnames
- Aangaan van lease-constructies
Rekenvoorbeeld
De AFM laat aan de hand van een rekenvoorbeeld zien hoe de eerder beschreven trends en deze acht factoren in de praktijk kunnen samenkomen, waarbij het leenbedrag flink uit de pas loopt met het maximale niveau dat als verantwoord worden gezien. Hierbij wordt uitgegaan van een alleenstaande koopstarter van 30 jaar met een jaarlijks bruto-inkomen van 40.000 euro die een maximale hypotheek afsluit. De koopstarter heeft een (voor oud-studenten die hebben geleend gemiddelde) studieschuld van 14.000 euro onder het oude leenstelsel, en daarnaast een maandelijkse leaseverplichting van 200 euro voor een auto, met een contractuele looptijd van 2 jaar.
Met een 10 jaar vaste hypotheekrente van 1,25% kan deze koopstarter maximaal 134.800 euro lenen volgens de geldende norm. De maandelijkse netto hypotheeklasten zijn dan circa 420 euro. In dit voorbeeld leent de koopstarter het maximale bedrag waarvan de lasten op basis van het inkomen en de overige financiële verplichtingen nog net verantwoord gedragen kunnen worden.
Niet meenemen verplichtingen
De contractwaarde van de leaseverplichting is 4.800 euro, waarvan 65% meetelt in de toets. Als de leaseovereenkomst wordt verzwegen of niet door de aanbieder wordt vastgesteld, dan stijgt de maximale lening met 18.700 euro. Nu kan de koopstarter 153.500 euro lenen, met een netto maandlast van 480 euro. Als ook de studieschuld wordt verzwegen of niet wordt vastgesteld, dan stijgt de maximale lening met nog 31.500 euro. Nu kan de koopstarter 185.000 euro lenen, met een netto maandlast van 570 euro.
Verduurzaming +9.000
Als de koopstarter gebruikmaakt van de mogelijkheid om extra te lenen voor energiebesparende maatregelen, dan kan het maximale hypotheekbedrag toenemen met ten hoogste 9.000 euro. Dit is in de praktijk volgens de AFM ook de meest toegepaste uitzondering voor verduurzaming van de eigen woning. De netto maandlast stijgt hierdoor tot 600 euro.
Starterslening +27.000
Als de koopstarter een woning wil aankopen waarvan de aankoopprijs hoger is dan de maximale hypotheek, dan heeft hij onder voorwaarden de mogelijkheid om extra te lenen om het verschil te ‘overbruggen’. De gemiddelde starterslening bedraagt volgens de AFM circa 27.000 euro. In de eerste drie jaar hoeft op beide leningdelen niet te worden afgelost, waarna een hertoets kan worden aangevraagd. De meeste huishoudens met een starterslening betalen vanaf het hertoetsmoment zowel aflossing als rente en lossen af gedurende de resterende looptijd van 27 jaar.
De maximale lening stijgt in dit indicatieve voorbeeld opnieuw, nu met 27.000 euro tot 221.000 euro, representatief voor een netto maandlast van 690 euro. Fors meer dus dan de 134.800 euro wat volgens de norm een verantwoorde financiering zou zijn.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
