Terwijl het aantal verkochte woningen in de bestaande woningvoorraad redelijk stabiel blijft, zet de daling van de koopprijzen in het vierde kwartaal van 2022 gestaag door. De fors gestegen hypotheekrente in de afgelopen maanden heeft direct gevolgen voor de leencapaciteit van huishoudens.
In combinatie met de recente koopprijsdaling, maakt deze rentestijging potentiële kopers bovendien weer meer risicomijdend. De woonconsument kan niet alleen minder betalen, maar wil ook minder betalen voor een te koop staande woning. Toch zijn er ook voldoende redenen om aan te nemen dat een prijsherstel op middellange termijn mogelijk is. Dit blijkt uit de veertigste Monitor Koopwoningmarkt over het vierde kwartaal van 2022, die vandaag gepresenteerd is door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Koopprijsdaling
De forse daling van de mediane verkoopprijs in het derde kwartaal van 2022 zet ook in het vierde kwartaal door (-3,7% ten opzichte van het voorliggende kwartaal), zo blijkt uit de gegevens van de NVM. Tegelijkertijd laat ook de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), die 2 tot 3 maanden achter loopt op de NVM cijfers, in het vierde kwartaal van 2022 voor het eerst sinds 9 jaar een daling zien (-2,4%). Ten opzichte van een jaar geleden is de mediane verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2022 ook negatief (-6,4%); een ervaring die zich in het derde kwartaal van 2013 voor het laatst heeft voorgedaan.
Transacties koopwoningen
De huidige koopprijsdaling is eigenlijk niet conform eerdere perioden met marktcorrecties, omdat in de verkoopgegevens nog geen duidelijke vraaguitval is te herkennen. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 32.500 woningen) komt in het vierde kwartaal van 2022 namelijk uit op hetzelfde niveau als in het voorliggende kwartaal en betekent slechts een daling met 1% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021. Een vergelijkbaar beeld is te zien bij de door het Kadaster geregistreerde transacties: de 51.300 transacties in het vierde kwartaal van 2022 liggen eveneens in de buurt van het niveau van een jaar geleden.
Minder risico’s
De oorzaak voor de recente koopprijsdaling ligt volgens de onderzoekers voornamelijk in de vrij plotseling fors opgelopen hypotheekrente (van 1,5 tot 4,5%) en de enorme inflatie (tot ver boven de 10% op jaarbasis) in de laatste drie kwartalen van 2022. Enerzijds is de maximale hypotheeksom die kopers kunnen krijgen, hierdoor met 10 tot 15% teruggelopen. Anderzijds zijn woonconsumenten daardoor meer risicomijdend gedrag gaan vertonen in hun keuze om al dan niet te gaan kopen en in hun keuze voor de bijbehorende hypotheek. Potentiële doorstromers willen nu veelal eerst hun huidige woning verkopen, voordat een andere woning wordt uitgekozen. Potentiële kopers blijken daarnaast minder bereid (en minder genoodzaakt) om andere kopers af te troeven door boven de vraagprijs te bieden. En bij het afsluiten van een hypotheek kiezen woonconsumenten weer minder vaak voor een aflossingsvrije hypotheek.
Niet te vergelijken met begin kredietcrisis
“Door de huidige situatie met hoge inflatie, flink gestegen (maar historisch nog steeds lage) hypotheekrente, tot dusver beperkte inkomensstijgingen en een dalend vertrouwen in de koopwoningmarkt onder woonconsumenten, zal de koopprijsdaling gedurende 2023 naar verwachting doorzetten met circa 10% op jaarbasis. Het doembeeld van een langere periode van aanhoudende koopprijsdaling zoals tijdens de kredietcrisis tussen 2008 en 2013 ligt echter niet in het verschiet. Daarvoor wijken de huidige omstandigheden te veel af van de situatie destijds”, aldus de onderzoekers.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
