Keurslijf toezichthouder blokkeert innovatie

0

Als we in een wereld die steeds sneller en flexibeler wordt hypotheken blijven verstrekken die vastzitten in een door de toezichthouder bepaald keurslijf, dan zit daar toch ergens een spagaat waar we niet zomaar uit gaan komen.

De deelnemers aan het debat over nieuwe woonvormen namen duidelijk geen blad voor de mond. Alle partijen die betrokken zijn bij de woningmarkt moeten in beweging komen om de veranderingen op de woningmarkt in goede banen te leiden. Ouderen die vastzitten in hun woning, jongeren die samen een woning willen kopen, inwonende ouders en de vraag naar ‘Tiny Homes’. Anders wonen betekent ook anders financieren, anders adviseren en acceptatienormen bijstellen. Daarover gingen Peter Boelhouwer, Hoogleraar Housing systems aan de TU Delft, Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar en Paul Bänziger, manager Woonfonds Hypotheken, eind mei met elkaar in discussie tijdens het HypoVak-debat.

Uitdagingen

Als makelaarsorganisatie ziet Van der Ploeg in bepaalde doelgroepen nieuwe woonvormen ontstaan. Onder starters neemt de interesse voor Tiny Homes toe, maar ook op de seniorenmarkt doen woonvormen die afwijken van het traditionele hun intrede. VBO maakt zich inmiddels wel zorgen over de financiering van deze nieuwe woonvormen. Fiscale en juridische regelgeving kunnen innovatieve woonvormen in de weg staan.

Van der Ploeg: “In gesprekken met fiscalisten horen we vaker dat het huidige fiscale stelsel niet is voorbereid op een woningmarkt in verandering. Adviseurs moeten wat betreft de fiscaliteit rond nieuwe woonvormen echt van de hoed en de rand weten. Daar liggen duidelijk de nodige uitdagingen, waar we geen antwoord op hebben.”

Kies voor de verdieping

Met de woorden “als je de materie niet kent, begin er dan niet aan’, sluit Bänziger zich hierbij aan. Hypotheekadviseurs zouden wat hem betreft een duidelijke keuze moeten maken. “Wordt het rechttoe rechtaan, ofwel het huisje, boompje, beestje? Of kies je voor specialistisch werk dat ingewikkelder is, om meer scholing en verdieping vraagt, maar ook andere verdienmodellen kent. Mijn advies zou zijn: kies voor de verdieping.”

Een keuze die Bänziger overigens ook waarneemt onder hypotheekaanbieders. Waar een aantal aanbieders er bewust voor kiest om de focus te verleggen naar nieuwe woonvormen, ziet hij het merendeel van de aanbieders nog vasthouden aan het traditionele huisje, boompje, beestje. Aanbieders mogen wat hem betreft op dat vlak echt wel meer in beweging komen. Over dat laatste maakt Boelhouwer zich overigens geen zorgen. “Bij voldoende vraag gaat de markt de producten vanzelf leveren.”

Oud & nieuw

Ook Boelhouwer vindt dat er wel wat meer creativiteit vanuit de sector mag komen. De makelaardij zet op dat vlak momenteel grotere stappen dan de financiële instellingen, merkt hij op. “Bij makelaars zie je meer specialisaties ontstaan. Ik ben het met Paul Bänziger eens dat ook de hypotheekadviseurs zich meer moeten specialiseren. Iedereen kan die standaardproducten voor gezinnen wel verkopen, daar ligt het probleem niet. Dat kun je ook in de toekomst prima blijven doen. Maar daarnaast moet je jezelf wel op de kaart zetten door naast het brede advieswerk wat je al doet, ook voor een of twee specialisaties te kiezen.” In de dagelijkse adviespraktijk kan het traditionele wonen dus prima samengaan met het nieuwe wonen.

Schaarste

Zolang de creativiteit op zich laat wachten worden maatwerkfinancieringen een schaars goed in een hypotheekmarkt die zich kenmerkt door prijs en uniformiteit. Een stelling waar Van der Ploeg het duidelijk mee eens is. “De hypotheek dreigt een soort van afvinklijst te worden van een standaardproduct. Er moet echt oog blijven voor maatwerkoplossingen. In dat kader heb ik er begrip voor dat een adviseur de hete adem van de AFM in zijn nek voelt, maar dat zou hem er niet van moeten weerhouden om maatwerk te leveren. Met name in het geval van bijzondere huisvesting kun je gewoon niet zonder.”

Toekomstbestendig

Dan maak je als adviseur of aanbieder de keus je te specialiseren in een of meerdere nieuwe woonvormen. Heb je dan een toekomstbestendig businessmodel te pakken of loop je de kans dat je investeert in een tijdelijke hype? Bij deze stelling verwijst Van der Ploeg naar de cijfers van het CBS. “Tot 2025 krijgen we er nog een miljoen eenpersoonshuishoudens bij. Voor dat getal kun je de ogen sluiten of je pakt als aanbieder, makelaar en adviseur je rol en zorgt dat hiervoor de juiste producten op de markt komen. Daarnaast is het streven om mensen langer thuis te laten wonen. Dat kan op verschillende manieren worden ingevuld. De creativiteit die er op dit vlak al is ontstaan, mag best wat worden geïntensiveerd. Neem het initiatief en toon ambitie, ga gewoon aan de bak.”

Tegelijkertijd merkt Van der Ploeg op dat hij bij sommige woonvormen ook wel twijfels heeft bij de toekomstbestendigheid ervan. “Neem nu de tiny houses, gaan die in de komende jaren in waarde stijgen of dalen? Dat moeten we in de toekomst gaan ervaren.” Boelhouwer geeft hierop aan dat hij zich voor wat betreft de tiny houses in de stedelijke gebieden geen zorgen hoeft te maken.

2022

Kijkend naar de toekomstige woningmarkt hoopt Bänziger dat er meer flexibel gebouwd gaat worden. Niet op basis van een trend of specifiek doel, maar woningen en complexen die gemakkelijk aan te passen zijn aan een andere vraag. Daarbij denkt Boelhouwer dat we er op termijn niet aan ontkomen dat de financiering van de eigen woning wordt gekoppeld aan de levensloop van mensen. Maar ook een koppeling met het pensioen zal op termijn mogelijk worden, verwacht hij vooruitlopend op de uitkomsten van de pensioendiscussie. “Dit soort koppelingen maakt de weg vrij voor nieuwe initiatieven en de gewenste maatwerkoplossingen.”

Toezicht

Makelaars, wetenschappers, hypotheekadviseurs en geldverstrekkers moeten flexibeler omgaan met hetgeen zich in de maatschappij voordoet. Die ontwikkelingen gaan volgens Van der Ploeg zo hard, dat we vandaag iets kunnen verzinnen dat morgen alweer uit is. “De urgentie hiervan wordt zeker gezien in de sector, maar tegelijkertijd wordt die sector door de toezichthouders in de greep gehouden. Als we in een wereld die steeds sneller en flexibeler wordt hypotheken blijven verstrekken die vastzitten in een door de toezichthouder bepaald keurslijf, dan zit daar toch ergens een spagaat waar we niet uit gaan komen.”

Overall kunnen we na dit debat stellen dat een breed gedragen maatschappelijke invulling van een ‘Deltaplan Wonen’ meer dan welkom is. Niet over drie jaar, maar nu! De partijen op het podium zijn in elk geval bereid daaraan een constructieve bijdrage te leveren.

Nooit meer financieel nieuws missen? Kies welk platform het best bij u past en volg InFinance op:
Facebook, Twitter en/of LinkedIn

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.