In de periode 2020-2021 is het aandeel koopstarters jonger dan 35 voor het eerst in jaren weer iets toegenomen. Het aandeel koopstarters ouder dan 35 nam verder af. De vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor 35-minners speelt hierin een belangrijke rol.
Het is een van de zaken die opvalt in het Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt 4e kwartaal 2021. Hierin worden voor het eerst drie groepen koopstarters meegenomen in de analyse:
- Koopstarters jonger dan 35 jaar die gebruik kunnen maken van het lagere overdrachtsbelastingtarief.
- 35-minners die in 2021 al een koopwoning hadden en (mede dankzij de overwaarde) een nieuwe woning kochten.
- Koopstarters ouder dan 35 die het normale overdrachtsbelastingtarief moeten betalen.
Grote verschillen
Uit de analyses van het Kadaster blijkt dat deze drie groepen koopstarters aanzienlijk van elkaar verschillen. Zo laat het aantal transacties voor koopstarters jonger dan 35, koopstarters ouder dan 35 en doorstromers jonger dan 35 zien, dat de jonge koopstarters sterk anticipeerden op de verlaging van de overdrachtsbelasting. Het aantal transacties door deze groep nam in het laatste kwartaal van 2020 aanzienlijk af.
Bij jonge doorstromers is dit patroon daarentegen bijna niet te zien. “Een mogelijke verklaring is dat zij, op het moment dat de nieuwe maatregel officieel aangekondigd werd, al bezig waren met de verkoop van hun eigen huis. Hierdoor zou wachten met de aankoop van een nieuwe woning tot het 1e kwartaal van 2021 een onaantrekkelijk besluit kunnen zijn”, aldus het Kadaster. “Een andere mogelijke verklaring is dat het voor jonge doorstromers niet meteen duidelijk was dat zij aanspraak konden maken op het verlaagde tarief. In eerste instantie werd namelijk gesproken over ‘een vrijstelling voor starters’, en zij waren immers geen starter meer.”
Effect zichtbaar
Het doel van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor 35-minners, in combinatie met het verhogen van de overdrachtsbelasting voor investeerders, was om koopstarters meer kansen te geven op de woningmarkt. “Kijken we naar de ontwikkelingen van de aandelen van de verschillende groepen eigenaar-bewoners, dan zien we dat in de periode 2020-2021 het aandeel koopstarters jonger dan 35 voor het eerst in jaren weer iets toenam. Het aandeel koopstarters ouder dan 35, die waarschijnlijk wel de effecten merken van de minder actieve investeerders, maar niet van de lagere overdrachtsbelasting, nam daarentegen iets verder af. Het aandeel doorstromers jonger dan 35 is gelijk gebleven”, aldus het Kadaster.
“Hoewel doorstromers onder de 35 jaar dus wel profiteren van de verlaagde overdrachtsbelasting, lijken het vooral de koopstarters jonger dan 35 te zijn die ervan profiteren. Gezien de korte tijd nadat de maatregelen zijn ingevoerd, is de exacte bijdrage van de maatregelen op lange termijn nog lastig in te schatten.”
Hogere leenbedragen
In iedere leeftijdsklasse lenen starters meer ten opzichte van de koopsom dan doorstromers. In 2021 bedroeg de loan-to-value (LTV) voor starters gemiddeld bijna 91%. Voor doorstromers ligt de LTV aanzienlijk lager: bijna 82% voor doorstromers van 35 jaar of ouder en ruim 86% voor doorstromers jonger dan 35. “Het feit dat doorstromers in veel gevallen kunnen profiteren van de overwaarde van hun oude woning verklaart hier voor een belangrijk deel het verschil tussen starters en doorstromers”, aldus het Kadaster.
Kopers tussen 30 en 45 jaar hebben de hoogste LTV; dat geldt voor zowel starters als doorstromers. De iets lagere LTV voor jonge kopers kan volgens het Kadaster voortkomen uit het feit dat zij doorgaans kleinere (en dus goedkopere) woningen kopen. Ook speelt hier mogelijk mee dat met name jonge kopers financiële ondersteuning van hun ouders krijgen.
Andere conclusies
In de laatste drie maanden van 2021 stegen de woningprijzen minder fors. Ook werden er minder woningen verkocht. De opvallendste resultaten uit het Kadaster Kwartaalbericht woningmarkt 4e kwartaal 2021:
- In het 4e kwartaal van 2021 wisselden 52.800 woningen van eigenaar. Dat is 2% minder dan in het 3e kwartaal en 21% minder dan in het 4e kwartaal van 2020.
- De prijzen lagen in het 4e kwartaal 19,6% hoger dan een jaar ervoor. Wel is dit licht vertekend, doordat investeerders in het 4e kwartaal van 2020 veel goedkope appartementen kochten.
- De gemiddelde woningprijs was € 403.000.
- De top 5 van gemeenten met een gemiddelde woningprijs van minder dan € 250.000: Pekela, Eemsdelta, Kerkrade, Den Helder en Heerlen.
- De top 5 van gemeenten met een gemiddelde woningprijs groter dan € 800.000: Laren, Wassenaar, Rozendaal, Bloemendaal en Blaricum.
- De totale gemiddelde oppervlakte van verkochte woningen steeg in 2021 met ruim 4%. Die van luxe grondgebonden woningtypen (vrijstaand, twee-onder-een-kap en hoekwoningen) met maar liefst 8,5%.
- Kopers kochten minder vaak woningen kleiner dan 90 m2. Ze kochten juist vaker woningen van 90 m2 tot en met 120 m2.
- De gemiddelde prijs van een tussenwoning nam in 2021 het snelst toe.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.