Een verder – geleidelijk – herstel van de vraag naar commercieel vastgoed lijkt dit jaar mogelijk, naar verwachting van ING Research.
Mirjam Bani, ING sectoreconoom commerciële vastgoedmarkt: “Zo vallen de verwachte beleggingsrendementen op de vastgoedmarkt door eerdere prijsdalingen en ruimte voor huurgroei weer hoger uit. De verwachte groei van de Nederlandse economie helpt ook mee. Ook vertonen de rentes geruime tijd weer een stabieler verloop, wat positief bijdraagt aan het sentiment onder beleggers. Vanwege aanhoudende economische onzekerheden is enige voorzichtigheid met het maken van prognoses wel op zijn plaats. Zo valt niet uit te sluiten dat de langere rentes, die deels bepalend zijn voor de rente op vastgoedleningen, dit jaar meer stijgen dan verwacht. Bijvoorbeeld omdat geopolitieke risico’s plotseling toenemen of het beleid van Trump anders uitpakt. In dit geval kan de vraag van beleggers naar commercieel vastgoed lager uitvallen.”
Beleggingsvraag trekt aan
Het beleggingsvolume op de commerciële vastgoedmarkt veerde in 2024 na het dieptepunt in 2023 weer op en was breed gedragen: zo namen de beleggingen in onder andere huurwoningen, logistiek vastgoed, kantoren en winkels toe. Naast een stijging van het aantal transacties, stabiliseerden de prijzen op de commerciële vastgoedmarkt. Bani: “We verwachten dat het aantal transacties van beleggers en de verkoopprijzen op de commerciële vastgoedmarkt dit jaar verder kunnen toenemen. Vergeleken met afgelopen jaren liggen de prijsniveaus op de commerciële vastgoedmarkt lager en vertonen de rentes een minder grillig verloop. Samen met de verwachte groei van de economie helpt dit mee bij het verdere herstel van de commerciële vastgoedmarkt in 2025. Tegelijkertijd blijft voorzichtigheid met het maken van prognoses op z’n plaats, omdat bijvoorbeeld het verloop van de rentes onzeker is.”
Belangrijkste factoren
De belangrijkste factoren die het herstel van de commerciële vastgoedmarkt ondersteunen:
- Prijsdalingen hebben rendementen verhoogd: in reactie op de flinke stijging van de rentes in 2022, daalden de prijzen van commercieel vastgoed tot eind 2023 gemiddeld ca. 13%. Tegelijkertijd hield de stijging van de huren in de meeste gevallen in ieder geval gelijke tred met de inflatie. Door beide ontwikkelingen namen de verwachte beleggingsrendementen in 2022 en 2023 toe.
- Economische groei: naar verwachting groeit de Nederlandse economie dit jaar met 1,3%. Het positieve effect hiervan op de gebruikersvraag naar commercieel vastgoed helpt het risico op langdurige leegstand te beperken en vergroot de ruimte voor verdere huurgroei.
- Stabielere rentes: de IRS-swaprentes, die deels bepalend zijn voor de financieringskosten, vertoonden afgelopen paar jaar een stabieler verloop dan in 2022. Een stabieler renteverloop helpt om de risicoperceptie van vastgoedbeleggers te verlagen.
Lange kapitaalmarktrentes
Bani: “Vooruitkijkend verwachten we dat de 10-jaars kapitaalmarktrente dit jaar met circa 30 basispunten zal oplopen en de 5-jaars IRS swap rente met zo’n 15 basispunten. De uitfasering van het opkoopprogramma van de ECB en hogere Amerikaanse groei- en inflatieverwachtingen zijn de belangrijkste oorzaken. Voor kortere kapitaalmarktrentes is nog steeds ruimte voor wat daling, omdat we verwachten dat de ECB de beleidsrente verder zal verlagen naar 1,75%.”
Toekomst is onzeker
Vanwege toekomstige onzekerheden kunnen de financieringsrentes op de commerciële vastgoedmarkt zich anders ontwikkelen dan verwacht. Bijvoorbeeld omdat geopolitieke risico’s plotseling toenemen of het beleid van Trump anders uitpakt. Bani: “In de basis ligt onze verwachting voor de commerciële vastgoedmarkt in lijn met die van andere vastgoedanalisten. Wel zijn scenario’s met nog hogere rentes dan in ons basisscenario niet volledig uit te sluiten, wat de vraag van vastgoedbeleggers kan afremmen. De kans op zulke scenario’s lijken vooralsnog wel gering, maar we sluiten dit risico ook zeker niet uit.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
