De woningmarkt koelt af, zo blijkt uit verschillende relevante indicatoren. De afkoeling blijkt het duidelijkst uit de prijzen, die al drie maanden op rij dalen. Bovendien valt het aantal woningverkopen dit jaar lager uit. Tussen januari en oktober wisselden 17% minder woningen van eigenaar. Dit zorgt ervoor dat er meer woningen te koop staan. Dat is te lezen in de ‘View on the Dutch housing market: structural and cyclical perspective’ van ING Research.
Deze recente stijging van het aantal te koop staande woningen wordt maar gedeeltelijk verklaard door het teruglopend aantal verkopen. Ook het aantal te koop gezette woningen speelt hier een rol. Sinds het tweede kwartaal worden er meer woningen te koop gezet. De vrees voor een daling van de woningprijzen zorgt er mogelijk voor dat doorstromers meer haast voelen om hun woning te verkopen. Ten slotte wijst ook het dalende consumentenvertrouwen op afkoeling: de VEH-index van het vertrouwen in de woningmarkt ligt sinds december 2021 onder de 100, wat erop wijst dat het pessimisme de overhand heeft.
Terug naar het prijsniveau van eind 2021
Mirjam Bani, econoom Nederlandse woningmarkt bij ING: “In ons basisscenario voor de woningmarkt gaan we ervan uit dat de woningprijzen vanaf nu tot eind 2023 dalen. Zo gaan de woningprijzen richting het niveau van eind 2021. Dit komt neer op een lichte prijsdaling van ongeveer 4,5% vanaf de prijspiek in augustus tot en met het einde van 2023. Het aantal verkopen van bestaande woningen neemt dit jaar al met zo’n 15% af naar 195.000. In 2023 daalt het aantal verkopen verder richting de 175.000 (-8%). Vooral de hogere rentes zetten een rem op de prijsontwikkeling en het aantal woningtransacties. Daarnaast spelen de lagere beleggersvraag en de verwachte krimp van de economie een rol.”
Hogere rentes
De aangeboden 10-jaars hypotheekrentes (zonder NHG) zijn tussen januari en oktober ongeveer 3,5%-punt gestegen. Bani: “Belangrijke oorzaken zijn de hogere inflatieverwachtingen in het eurogebied en de verkrapping van het monetaire beleid. Zo is de ECB gestopt met het (netto) opkopen van obligaties en heeft ze verdere renteverhogingen aangekondigd om de hoge inflatie tegen te gaan. Vanwege de hogere rentes, lijkt een verdere daling van de woningprijzen waarschijnlijk. Bovenstaande rentestijging zorgt ervoor datt het aankoopbudget van woningkopers gemiddeld namelijk tientallen duizenden euro’s lager uitvalt. Voor woningkopers is uiteindelijk de hypotheekrente in hun contract van belang, niet het totaalgemiddelde van alle aangeboden hypotheekrentes. Kijken we naar de renteontwikkeling van recent afgesloten contracten, dan zien we dat deze veel minder hard is gestegen dan de aangeboden rente. Hoewel de hogere rentes de woningprijzen komende periode wel stevig onder druk zetten, valt het effect op het aankoopbudget van woningkopers naar verwachting kleiner uit dan je op basis van de geadverteerde hypotheekrentes zou verwachten.”
Minder beleggersvraag
Nieuwe regelgeving zet de vraag van beleggers op de woningmarkt komende jaren onder druk. Zo wordt de overdrachtsbelasting voor beleggers in 2023 verder verhoogd van 9 naar 10,4%. Daarnaast verlagen de aangekondigde regulering van het vrije middensegment en de geplande hervorming van box 3 het verwachte rendement op een woningbelegging. De vormgeving van deze regelgeving en uiteindelijke impact op het verwachte beleggingsrendement is nog onzeker. De neerwaartse risico’s voor het beleggersrendement die dit met zich meebrengt drukken nu wel al de beleggersvraag.
Milde kortstondige recessie
De hoge inflatie, met name door hogere energie- en voedselprijzen, zet de koopkracht van huishoudens momenteel flink onder druk. Huishoudens zullen hun consumptie als gevolg hiervan terugschroeven. De overheid heeft in reactie hierop rondom Prinsjesdag een flink beleidspakket met extra maatregelen (van ruim 2% BBP) aangekondigd voor 2023 om het verlies aan koopkracht te compenseren. Bani: “Onze verwachting is dat de economie in een kortstondige milde recessie terechtkomt, waarbij de werkloosheid iets oploopt. Hoe groot de gevolgen zijn voor de economie en woningmarkt, is wel heel onzeker. De grotere onzekerheid over de eigen financiële situatie maakt huishoudens voorzichtiger met het doen van grote aankopen, als een woning. Hierdoor zal de woningvraag komende periode lager uitkomen.”
Positievere en negatievere scenario’s denkbaar
Bani: “Op dit moment zijn er grote onzekerheden (bijvoorbeeld rondom de impact van de oorlog in Oekraïne op de ontwikkeling van de energieprijzen en de economische groei) die uiteindelijk impact hebben op de woningmarkt. Dit maakt het extra lastig om de korte termijnontwikkelingen op de woningmarkt te voorspellen. Zo kan ons basisscenario snel ingehaald worden door de werkelijkheid. Daarnaast speelt sentiment een heel belangrijke rol op de woningmarkt. Sentiment is echter grillig, en daarom moeilijk te voorspellen. Zelfversterkende effecten op de woningmarkt maken het mogelijk dat de huizenprijzen en het aantal woningverkopen flink kunnen afwijken van ons basispad. Lagere marktrentes, een mildere recessie en een positievere gestemdheid van woningkopers kunnen de afkoeling van de woningmarkt beperken. Als deze drijvers zich in omgekeerde richting ontwikkelen, kan dit juist leiden tot meer afkoeling dan in ons basisscenario.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
