Dat de stijging van de huizenprijzen in Amsterdam veel sterker is dan het landelijk gemiddelde is geen verrassing meer. Naast particuliere beleggers en Airbnb is ook de toestroom van buitenlandse studenten en expats hier debet aan.
Het economisch bureau van ING deed een studie naar dit fenomeen en verwacht ook in de komende jaren dat goedverdienende arbeidsmigranten nog opwaartse druk zullen zetten op de Amsterdamse woningprijzen.
Aantrekkingskracht Amsterdam neemt toe
De huizenprijzen in Amsterdam zijn vanaf het dal in 2013 gemiddeld met ruim 70% gestegen. Dat is fors meer dan het landelijk gemiddelde wat op bijna 30% ligt. Specifiek voor Amsterdam is de invloed van particuliere beleggers, die huizen kopen om vervolgens te verhuren, en Airbnb. Expats zijn een andere, vaak genoemde verklaring voor de snelle prijsstijgingen in Amsterdam.
Het aantal migranten dat zich voor werk in Amsterdam vestigt, is sinds 2012 met zo’n 33% gestegen naar 9.600 in 2018. Hiertoe behoren expats, die veelal tijdelijk naar Amsterdam verhuizen, en hoogopgeleide kennismigranten die voor langere tijd naar de hoofdstad trekken. Ook het aantal internationale studenten dat jaarlijks naar Amsterdam komt, zit in de lift. Verhuisden in 2012 ruim 1.800 studenten vanuit het buitenland naar Amsterdam, in 2018 is dit aantal gegroeid naar bijna 5.000. De groep migranten die in 2018 voor werk of studie naar Amsterdam verhuisden, maakte 1,7% van de totale Amsterdamse bevolking uit. In heel Nederland bedroeg de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten vorig jaar 0,5% van de totale bevolking.
Woningaanbod blijft duidelijk achter
De extra vraag naar Amsterdamse woningen van arbeidsmigranten en internationale studenten is een belangrijke reden voor de huizenprijsstijgingen. Jaarlijks komt namelijk maar een klein deel van de Amsterdamse woningvoorraad op de markt. Het leeuwendeel van de arbeidsmigranten en studenten die naar de hoofdstad verhuizen, zal op zoek gaan naar woonruimte in het vrije huur- en koopwoningsegment. De jaarlijkse toename van het aantal woningen in deze segmenten ligt sinds 2012 structureel onder de instroom van arbeidsmigranten en internationale studenten. De instroom van deze twee groepen is inmiddels bijna drie keer zo groot als de toename van de voor hen relevante woningvoorraad.
Niet alleen migranten die een huis kopen, maar ook de groep die een huurwoning zoekt zijn van invloed op de huizenprijzen. Door de extra vraag naar huurwoningen stijgen de huurprijzen waardoor de vraag naar woningen door particuliere beleggers toeneemt. Deze groep koopt woningen om deze vervolgens te verhuren (‘buy-to-let’). Particuliere beleggers die uitgaan van hogere verwachte huuropbrengsten, zullen dan bereid zijn meer te bieden voor een koopwoning.
Mensen die vanuit het buitenland voor werk of studie naar Amsterdam verhuizen, zullen in het algemeen meer haast hebben met het vinden van woonruimte; ze spreken met hun werkgever een startdatum af of zijn vastgebonden aan de start van een studiejaar. Deze ‘tijdsdruk’ kan ertoe leiden dat ze eerder bereid zijn meer te betalen voor woonruimte, dan zonder deze druk.
Beeld blijft komende jaren ongewijzigd
Het economisch bureau van ING verwacht dat de komende jaren er meer hoog opgeleide werkers met relatief hoge bruto-inkomens vanuit het buitenland naar Amsterdam of omliggende regio’s verhuizen. De ontwikkeling van Amsterdam tot ICT en creatieve hub en de mogelijke brexit hebben afgelopen periode al tot de komst van een flink aantal nieuwe bedrijven geleid. De verwachting is dan ook dat goedverdienende arbeidsmigranten ook de komende jaren nog voor een opwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen zullen zorgen.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
