Hypotheekclaim onderzoekt oversluitadvies

0

Volgens Siebe Annema, voorzitter van de nieuw opgerichte Stichting Hypotheekclaim, hebben hypotheekadviseurs verkeerde informatie verstrekt aan zeker 100.000 huizenbezitters die hun aflosvrije hypotheek van vóór 1 januari 2013 hebben ingeruild voor een annuïtaire lening.

Bij een hypotheek van 200.000 euro voor tweeverdieners met een bruto jaarinkomen van 50.000 euro bedraagt de schade volgens de Stichting Hypotheekclaim over de looptijd van de hypotheek zo’n 40.000 euro. Annema: “Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek is meestal de wens dat de kosten per maand lager uitvallen. Binnen de hedendaagse belastingwetgeving is een annuïteitenhypotheek dan vaak de voordeligste keuze. Dat geldt echter niet als de huiseigenaar vóór 2013 ook al een hypotheek had. Dan kan namelijk nog gebruik gemaakt worden van de veel voordeliger fiscale regels van vóór 2013, zelfs als men zekerheid van aflossing op de einddatum van de hypotheek wenst.

Uit onze steekproef blijkt dat in 60% van de gevallen de hypotheekadviseur de huizenbezitter hierover niet goed heeft voorgelicht. Terwijl je tegenwoordig de hypotheektussenpersonen gemiddeld zo’n 2.500 euro betaalt voor goed en kundig advies. Dit blijkt dus niet het geval, met alle gevolgen van dien. Wat ons betreft is hier dus ook sprake van wanprestatie en dat zal moeten worden rechtgezet.”

Bij een aflossingsvrije hypotheek kun je gedurende de gehele looptijd van de hypotheek maximaal gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek. Met de omzetting naar een annuïteitenhypotheek verliest men dus direct deze maximale hypotheekrenteaftrek en lost de klant af op zijn hypotheek. “Daardoor verliest hij ook direct het rendement op bijvoorbeeld een garantiekapitaalpolis van 4%. Over de gehele looptijd van de hypotheek is hij dan veelal tienduizenden euro’s duurder uit”, stelt Annema.

Wat ging er nog meer mis?
Annema: “Bij een omzetting naar een annuïteitenhypotheek wordt in een standaard inkomenstoets altijd uitgegaan van een 30-jarige looptijd. Echter, op het moment dat de hypotheek wordt overgesloten is er al een deel van die 30 jaar voorbij. Zou de inkomenstoets over de resterende periode van een hypotheek worden uitgevoerd (bijvoorbeeld nog 24 jaar), dan kan er echter minder worden geleend. Heeft de adviseur bij het oversluiten naar een annuïteithypotheek de looptijd van de hypotheek toch weer op 30 jaar gezet, dan heeft zijn klant dus in dit voorbeeld 6 jaar langer hypotheeklasten. Dit levert een enorme schade op die tot tienduizenden euro’s kan oplopen.”

Stichting Hypotheekclaim wil dat het verkeerd oversluiten van hypotheken stopt en dat de kwaliteit van hypotheekadvies in het algemeen sterk wordt verbeterd. Annema: “Toekomstige ‘hypotheekoverstappers’ die nog van de oude regeling gebruik mogen maken, moeten beter worden voorgelicht. Daarnaast moeten de huizenbezitters die sinds 2013 hun hypotheek hebben overgesloten hun schade vergoed krijgen.”

Succesfee
Klanten die denken een verkeerd advies gekregen te hebben kunnen dit voor een eenmalige bijdrage van 25 euro door de stichting laten uitzoeken en de eventuele schade door hen laten verhalen. Wanneer de schade is uitgekeerd, krijgt de consument 85% van de schadevergoeding, de overige 15% wordt ingehouden als succesfee. 

 

Rekenvoorbeeld Stichting Hypotheekclaim


Inkomen: 35.000 euro
Hypotheekbedrag 200.000 euro

“Begin van de eeuw veel afgesloten contructie: deels spaarhypotheek, deels aflossingsvrij. In januari 2016, met als aanleiding de lage rentestand, is geadviseerd de spaarconstructie af te kopen, het opgebouwde spaarbedrag (hier: 25.000 euro) is in mindering gebracht op de hypotheeksom en de overgebleven som is volledig annuïtair gemaakt, met een looptijd die opnieuw op 30 jaar is gesteld (was nog 17 jaar, voordat werd overgesloten, oorspronkelijke hypotheek afgesloten in 2003). Het alternatief was geweest de oorspronkelijke constructie te laten bestaan en daarop een renteaanpassing doorvoeren.

We vergelijken de beide gevallen tegen dezelfde lagere rente (3%) voor de rest van de looptijd van de hypotheken. Dit geeft forse verschillen in de totale netto last van de hypotheek over de gehele resterende looptijd. Dit komt doordat annuïteit de duurste hypotheekvorm is en de looptijd fors is opgerekt. Door de omzetting in aflossingsvorm is de maximale renteaftrek fiscaal vervallen en het afkopen van de box 1 spaarpolis zorgt dat er geen netto rendement meer gemaakt kan worden op een spaarproduct.

Hoewel de maandlasten in het geval van de annuïteitenhypotheek in de vergelijkende jaren lager zijn dan in het alternatief, is in dit geval sprake van een verschil in de totale netto maandlasten over de gehele resterende looptijd van de hypotheek van 55.260 euro, in het nadeel van de annuïteiten hypotheek.”


Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.

Reacties zijn gesloten voor dit bericht.

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

De cookie-instellingen op deze website zijn ingesteld op 'toestaan cookies om u de beste surfervaring te geven. Als u doorgaat met deze website te gebruiken zonder het wijzigen van uw cookie-instellingen of u klikt op 'Accepteren' hieronder, dan bent u akkoord met deze instellingen.

Sluiten