“Veel werknemers dreigen hun baan alsnog te verliezen gezien het grote aantal aangekondigde reorganisaties. De neerwaartse druk die hiervan uitgaat op de inkomens, zal de woningmarkt belemmeren. Daarom gaan wij ervan uit dat de woningmarkt naar een lagere versnelling overschakelt.”
‘Bestaande sociale contacten en de hechting aan de eigen woonomgeving maken dat mensen niet zo snel ver weg verhuizen’
Auteur: Philip Bokeloh, Econoom voor Florius & ABN Amro
De Nederlandse economie kreeg in 2020 een flinke optater. De historisch diepe terugval tekent het unieke karakter van de coronacrisis. Ten eerste zaten alle landen tegelijk in een dip. Hierdoor kwam de klap extra hard aan. Ten tweede kreeg de economie zowel een vraag- als een aanbodschok te verduren. Consumenten waren voorzichtig, bleven thuis vanwege het risico van besmetting en de lockdownmaatregelen. Hierdoor viel de vraag terug. Daarnaast lagen sommige fabrieken stil, waardoor leveranties stagneerden en complete productieketens verstoord raakten. Vooral tijdens de eerste besmettingsgolf had de economie last van dit soort aanbodproblemen.
Ondanks de economische terugslag veerde de huizenmarkt sterk op. Anders dan in veel andere landen gingen de transacties gedurende de eerste besmettingsgolf gewoon door. Uiteindelijk steeg het totaal aantal transacties over het gehele jaar zelfs tot recordhoogte. Omdat het aantal woningen te koop tot een minimum daalde, hadden potentiële kopers bijzonder weinig keus. Zij moesten bovendien snel beslissen om een kans te maken op een woning, want huizen stonden slechts kort te koop. Bij deze duidelijke signalen van krapte kon een verdere toename van de huizenprijsstijging niet uitblijven.
Lage hypotheekrente
De belangrijkste oorzaak van de woningmarktopleving is de in de afgelopen jaren fors gedaalde hypotheekrente. Die maakt lenen goedkoper, wat bijdraagt aan de betaalbaarheid van de woningmarkt. Daarnaast kunnen gezinnen dankzij de rentedaling meer lenen op basis van hun inkomen. Dat de hypotheekrente tijdens de crisis nog verder daalde, kwam door de centrale banken. Die stelden hun officiële rentetarieven verder naar beneden bij, kochten nog meer schuldtitels op en gaven banken extra ruimte om krediet te verstrekken. Dit alles met als doel de bestedingen te stimuleren en daarmee de tot een zorgelijk niveau peil gedaalde inflatie omhoog te krijgen.
‘Dankzij de rentedaling kunnen gezinnen meer lenen op basis van hun inkomen’
Voor zo ver afhankelijk van externe financiering profiteerden ook beleggers van de lage hypotheekrente. Hoewel harde cijfers ontbreken, zijn er diverse signalen dat beleggers geïnteresseerd bleven in de woningmarkt en huizen bleven kopen. Afgezien van de lage hypotheekrente heeft hun interesse ook te maken met de lage rente op spaartegoeden. Die zet aan om naar beter renderende, veilige beleggingsalternatieven te zoeken. In tegenstelling tot winkel- en bedrijfspanden bleven de opbrengsten van huurwoningen redelijk stabiel en hielden huurwoningen hun waarde vast.
Steunpakket overheid
Een andere reden waarom de woningmarkt goed bleef presteren, zijn de steunmaatregelen van de overheid. Die zorgden ervoor dat de arbeidsmarkt, een belangrijke variabele voor de vraag naar woningen, intact bleef. Door belastingen naar achteren te schuiven en kredietgaranties af te geven, hield de overheid bedrijven overeind. In combinatie met loonsubsidies voorkwam de overheid daarmee een sterke stijging van de werkloosheid en een abrupte daling van de inkomens. Zo wist de overheid een potentiële verstoring van de woningmarkt als gevolg van de economische terugval de kop in te drukken.
Meer uitgeven aan wonen
Verder speelt mogelijk mee dat mensen door de coronacrisis meer waarde aan hun woning hechten en bereid zijn een groter deel van hun inkomen aan wonen uit te geven. Het belang van een prettige, comfortabele woning is tijdens de lockdown nog eens onderstreept. Bij de speurtocht naar een nieuw huis, zoeken kopers vaker naar woningen met een extra kamer en een buitenruimte. Logisch, want mensen brengen meer tijd thuis door, omdat ze vaker vanuit huis werken. Thuiswerken zal waarschijnlijk ook na de coronacrisis gangbaar blijven, want het bespaart werkgevers huur van kantoorruimte en werknemers reistijd.
‘Thuiswerken zal waarschijnlijk ook na de coronacrisis gangbaar blijven’
Dit wil nog niet zeggen dat er een massale uittocht was van de stad naar het platteland. Voor zo ver mensen uit de stad verhuisden, was dat vooral naar randgemeenten. Het werk mag dan vaker op afstand plaatsvinden, de bestaande sociale contacten en de hechting aan de eigen woonomgeving maken dat mensen niet zo snel ver weg verhuizen. Dat het aandeel van de Randstad in het aantal transacties onder druk staat en dat het verschil in prijsstijging tussen de Randstad en de rest van het land slinkt, heeft vooral te maken met het sterk gestegen prijspeil in de Randstad en het feit dat de Randstad meer last ondervindt van de internationale economische terugval.
Woningtekort
Wat de huizenmarkt verder ondersteunt, is het aanhoudende woningtekort. De bouw van nieuwe woningen blijft al jaren achter bij de bevolkingsgroei. Problemen met het vrijgeven van grond, met het afgeven van vergunningen en met de realisatie van nieuwe woningen door capaciteitsproblemen in de bouwsector zijn hier verantwoordelijk voor. Het tekort, dat inmiddels meer dan 300.000 woningen groot is, dreigt de komende jaren verder toe te nemen. Strengere milieueisen ten aanzien van PFAS en stikstof, en de vereiste gasloos te bouwen, maken het namelijk extra lastig om de bouwachterstand te dichten.
2021
De vraag is of genoemde factoren de huizenmarkt omhoog blijven stuwen. Onze inschatting is dat de rente laag blijft. Centrale banken zetten hun gevecht tegen de lage inflatie namelijk voort. Maar het gunstige effect ervan op de huizenmarkt dooft geleidelijk uit. Verder denken wij dat de overheid haar steunmaatregelen stap voor stap terugdraait. Zij wil het met de vaccinatiegraad in de pas lopende economisch herstel immers niet hinderen. Toch dreigen veel werknemers hun baan alsnog te verliezen gezien het grote aantal aangekondigde reorganisaties. De neerwaartse druk die hiervan uitgaat op de inkomens, zal de woningmarkt belemmeren.
Daarom gaan wij ervan uit dat de woningmarkt naar een lagere versnelling overschakelt. Het aantal transacties valt volgend jaar minder hoog uit dan dit jaar. Ook de huizenprijzen stijgen minder rap. Het woningtekort blijft de huizenprijzen echter stutten. Hoewel het Rijk meer regie neemt bij de woningbouw en er meer kantoor- en winkelpanden in aanmerking komen voor transformatie door de verschuiving naar online, blijft het woningtekort groot.
De huizenprijzen krijgen tot slot ook support van de lagere overdrachtsbelasting voor starters, de hogere NHG-kostengrens en de stijging van het maximale hypotheekbedrag voor tweeverdieners en voor kopers met een studieschuld.
Deze column werd voor het eerst gepubliceerd in de InFinance-special Kansen & Visies 2021.
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
