Riskant leengedrag, fors gestegen woningprijzen en hoge hypotheekschulden, maken met name huishoudens en banken kwetsbaar voor een eventuele huizenprijscorrectie, waarschuwt DNB. Die stelt dat met het beperken van de leencapaciteit van huishoudens, de schokbestendigheid wordt vergroot.
De prijs/inkomen ratio’s in de grote steden liggen inmiddels hoger dan ten tijde van de vorige piek in de huizenmarkt.
Het systeemrisico in de huizenmarkt is de afgelopen jaren toegenomen, schrijft DNB in het vandaag gepubliceerde ‘Overzicht Financiële Stabiliteit Najaar 2019’. Huizenkopers lenen steeds meer in verhouding tot hun inkomen. Dit geldt voor zowel starters als doorstromers. Het aandeel huizenkopers dat bijna maximaal leent, is de afgelopen jaren gestaag toegenomen. In het tweede kwartaal van 2019 leende bijna de helft van de starters en bijna vier op de tien doorstromers minstens 90% van wat zij maximaal kunnen lenen. In 2013 gold dit voor 44% van de starters, en voor bijna drie op de tien doorstromers. Voor circa 38% van de starters bedraagt de hoogte van de hypothecaire lening minimaal de volledige waarde van het huis.
Gevaar van overwaardering
De forse stijging van de huizenprijzen kan voor een deel verklaard worden door een achterblijvend aanbod en een dalende rente, maar er zijn volgens DNB ook signalen van overwaardering. “Reële prijzen liggen in de grote steden inmiddels ruim 17% hoger dan bij de vorige piek, terwijl ze in Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Flevoland – samen goed voor 44% van de koopwoningen – rond het vorige piekniveau liggen. Prijzen stegen de afgelopen jaren aanzienlijk sneller dan inkomens. Als gevolg hiervan liggen prijs/inkomen ratio’s in de grote steden inmiddels hoger dan ten tijde van de vorige piek in de huizenmarkt. Ondanks de lage rente zijn de financieringslasten (netto rente en aflossing) toegenomen: bij een volledig annuïtaire financiering liggen de financieringslasten bijna net zo hoog als vlak voor de crisis.”
Ook lijkt risicovoller gedrag van kopers, zoals overbieden, een rol te spelen bij de prijsstijgingen. Het aandeel woningtransacties waarbij de koopsom boven de vraagprijs lag, is in 2019 verder toegenomen tot meer dan 60% in de vier grote steden en bijna 40% in Nederland als geheel.
Europa wordt dwingender
Op 23 september publiceerde het Europees Comité voor Systeemrisico’s (ESRB) een aanbeveling aan de Nederlandse autoriteiten om maatregelen te nemen met het oog op de risico’s in de huizenmarkt. Op deze aanbevelingen is comply-or-explain van toepassing, wat betekent dat de regering en DNB de aanbevelingen zullen moeten opvolgen, of zullen moeten toelichten waarom ervoor wordt gekozen dit niet te doen.
De regering wordt aanbevolen om de maximale LTV-limiet verder te verlagen en de methodologie aan te passen die wordt gebruikt om de maximale verhouding tussen de leencapaciteit en het inkomen (LTI) te berekenen. Daarnaast zou er een act-or-explain mechanisme ingesteld moeten worden voor aanbevelingen van het Financieel Stabiliteitscomité ten aanzien van LTV- en LTI-limiet.
Tot slot beveelt het ESRB de regering aan om bredere structurele maatregelen te nemen, zodat huishoudens niet langer worden gestimuleerd om excessieve hypotheekschulden aan te gaan.
Het ESRB beveelt DNB aan om kapitaalmaatregelen te nemen die de weerbaarheid van de bankensector vergroten. Die aanbeveling heeft de toezichthouder inmiddels opgevolgd en de voorgenomen maatregelen ter consultatie voorgelegd:
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
