Een jaar geleden introduceerde de Nationale Grondbank (DNGB) het erfpachtproduct DuoKoop. Daarmee kwam voor starters de mogelijkheid om een eigen huis te kopen een grote stap dichterbij. We vroegen vier hypotheekadviseurs naar hun ervaringen met innovatieve noviteiten, als deze, in de dagelijkse adviespraktijk.
Met de DuoKoop-regeling koopt de starter alleen de woning met een NHG gedekte hypothecaire lening van een hypotheekverstrekker. DNGB Fonds koopt de grond en de starter pacht die grond vervolgens van DNGB Fonds in een eeuwigdurende erfpachtovereenkomst. Los van een jaarlijkse inflatiecorrectie kan de fiscaal aftrekbare canon niet worden herzien. De starter kan op elk gewenst moment de grond van DNGB Fonds kopen, tegen een vaste grond quote (verhouding grondwaarde en marktwaarde woning) die is vastgesteld bij aanvang van het contract. De lagere maandlasten bij Duokoop kunnen worden ingezet voor het kopen van een meer passende woning. Met de introductie van Duokoop creëerde DNGB in feite een nieuwe categorie erfpacht. Naast de bekende gemeentelijk erfpacht en de particulier erfpacht is dat de institutioneel erfpacht.
De adviespraktijk
Je koopt een huis en huurt de onderliggende grond. Het klinkt zo eenvoudig, maar is dat het ook? Die vraag leggen we voor aan de ervaringsdeskundigen, die voor dit rondetafelgesprek vanuit alle windrichtingen zijn afgereisd naar restaurant BoatHouse in Almere. Deelnemende adviseurs aan de discussie zijn: Arnold Drent van ‘Advitas financieel advies’ in Heerenveen, René Opheij van ‘René Opheij Advies & Begeleiding’ in Venlo, Wim van Baekel van ‘Wim Hypotheken’ in Purmerend en André Daalmeijer van ‘Attent-Limburg’ in Neerbeek.
Opheij heeft de Duokoop-constructie inmiddels vier keer met succes toegepast. Een keer betrof dit een klant die boven de NHG-kostengrens uitkwam, maar wel met NHG wilde financieren. Daarnaast heeft hij Duokoop twee keer toegepast in een situatie waarbij de klant te weinig financieringsruimte had om de gewenste woning te kunnen kopen. Opheij: “Waar het eerst net niet kon, kon het met deze constructie net wel. Daarmee wil ik niet zeggen dat Duokoop in alle gevallen de beste oplossing is. Maar het kan in veel gevallen wel helpen is mijn ervaring. Daarom moet je het als adviseur, in voorkomend geval, ook inzetten als mogelijke oplossing voor de klant.”
Duokoop is een constructie die niet elke klant zal kennen. Was het om die reden lastiger te adviseren? Opheij: “Visualiseer de constructie als mogelijke optie en leg deze duidelijk uit in jip-en-janneketaal. Maak de oplossing zichtbaar en verval niet in onbegrijpelijk vakjargon. Dan kost het bespreekbaar maken van een oplossing als deze je helemaal niet veel tijd extra. Daarbij willen de meeste mensen linksom of rechtsom een woning kunnen kopen. Hierdoor staan ze ook open voor nieuwe financieringsoplossingen.”
Gevoelig in Amsterdam
Van Baekel adviseert in de regio Amsterdam en daar ligt een erfpachtconstructie wat gevoeliger. Of, zoals hij het zelf verwoord, ‘erfpacht’ is in die regio een besmet woord. Het adviseren ervan kost hem dan ook de nodige overredingskracht. Inmiddels heeft hij Duokoop al meerdere keren als mogelijke optie geadviseerd. Voor vier klanten die voor deze constructie hebben gekozen, heeft hij de transactie met succes afgerond. Starters die hij Duokoop adviseerde, zag hij in veel gevallen de keuze maken voor een schenking van de ouders.
In tegenstelling tot de regio Amsterdam, is het zuiden onbekend met de term ‘erfpacht’, blijkt uit de ervaring die Daalmeijer aan tafel deelt. Onbekend maakt onbemind in Limburg. Maar heb je eenmaal het vertrouwen gewonnen, dan zijn de Limburgers je loyaalste klanten. Daalmeijer heeft een keer de erfpachtconstructie met succes toegepast in de buurt van het hoger in de provincie gelegen Venlo. In de praktijk blijkt de scheiding van woning en grond gevoelig te liggen. Eigendom is een groot goed in het diepe zuiden.
Drent adviseert in het doorstromerssegment. Hij heeft Duokoop inmiddels in tien gevallen met succes als optie geadviseerd om de rente en aflossing betaalbaar te houden. Dit zijn veelal klanten die deels een aflossingsvrije hypotheek hebben en willen aflossen of mogelijke problemen op de einddatum voor willen zijn. Ook Drent merkt dat het losweken van de grond uit eigendom in de meeste gevallen een gevoelige snaar raakt. Juist dan blijkt de terugkoopgarantie rust te geven, is ook de ervaring van de andere adviseurs.
Ken de opties
De ballotage die Duokoop bij een aanstelling hanteert, wordt door de adviseurs aan tafel – in vergelijking met hun ervaringen bij andere partijen – als zwaar ervaren. Dat zij hierdoor als early adaptors op dit moment nog een zekere vorm van exclusiviteit genieten, wordt als grootste voordeel gezien. De adviseurs kunnen zich op dit gebied onderscheiden binnen hun werkgebied. Het aanstellingsbeleid van Duokoop voorziet echter niet in een exclusief werkgebied.
Een aantal van de adviseurs aan tafel vindt dat jammer. Zij krijgen door hun vindbaarheid in Google nu nog aanvragen binnen die ver buiten hun werkgebied liggen. Early adaptor zijn deze adviseurs overigens met een duidelijke reden. Een klant wil je geen ‘nee’ verkopen. Adviseurs willen voor elk probleem een oplossing kunnen bieden. Dan moet je dus alle in de markt beschikbare maatwerkoplossingen in je koffer hebben zitten.
Foto: Van links naar rechts: André Daalmeijer – ‘Attent-Limburg’ in Neerbeek, Kenneth van Kamperdijk – Business Manager bij DNGB, René Opheij – ‘René Opheij Advies & Begeleiding’ in Venlo, Wim van Baekel – ‘Wim Hypotheken’ in Purmerend en Arnold Drent – ‘Advitas financieel advies’ in Heerenveen.
Bekijk hier het complete verslag van de rondetafeldiscussie
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
