Drie maatschappelijke aanbevelingen voor een toegankelijke woningmarkt

0

Vooruitlopend op het politieke Commissiedebat Wonen op 29 september is vandaag het rapport ‘Maatschappelijk perspectief op een toegankelijke woningmarkt’ verschenen. Het rapport reikt drie aanbevelingen en invalshoeken aan voor een toegankelijke woningmarkt.

Het rapport is geschreven door OvFD voorzitter Christian Dijkhof, Marleen Janssen Groesbeek, professor Sustainable Finance & Accounting Avans Hogeschool en Georgette Lageman, manager Expertise Centrum Wonen van BLG Wonen. De inhoud wordt onderschreven door diverse marktpartijen en woningmarktdeskundigen Peter Boelhouwer (TU Delft) en Frank Wassenberg (Platform31). De auteurs hebben het document geschreven als verrijking op het rapport ‘Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt’. Dat rapport verscheen in juni en is geschreven door de economen van ABN Amro, ING en Rabobank en een aantal prominente deskundigen, onder wie de hoogleraren Peter Boelhouwer, Bas Jacobs (Erasmus Universiteit Rotterdam) en Arnoud Boot (Universiteit van Amsterdam).

Maatschappelijk en menselijk perspectief

In het vandaag gepresenteerde rapport ‘Maatschappelijk perspectief op een toegankelijke woningmarkt’ worden de eerder aangedragen economische oplossingen als waardevol omschreven, maar mist het volgens de auteurs daarmee nog aan een maatschappelijk perspectief. In een toelichting schrijven zij hierover: “Wie de woningmarkt slechts benadert op macro-economische wijze, loopt het gevaar het debat met een blik te ver in de toekomst en zonder oog voor de diversiteit van en impact op starters te voeren. Met drie concrete aanbevelingen bieden wij daarom een maatschappelijk perspectief. Gezien de complexiteit en urgentie van de woningmarktproblematiek zijn inzichten vanuit een menselijk perspectief extra van belang voor een integrale aanpak.”

De drie aanbevelingen en invalshoeken die worden gegeven zijn:

Aanbeveling 1

De eerste aanbeveling is een reactie op de te ver vooruitziende blik bij een te eenzijdig economisch perspectief:

Werk aan oplossingen voor vandaag én morgen

  • Voer een landelijke toegankelijkheidsnorm in en toets plannen op hun bijdrage aan een betere toegankelijkheid.
  • Zorg dat woningen betaalbaar zijn voor starters.
  • Gebruik bestaande woningvoorraad beter, starters kunnen niet 10 jaar wachten op nieuwbouw. Houd de financieringskraan open, starters hebben recht op verantwoorde financieringen.

Toelichting opstellers: “Deze aanbeveling gaat over oplossingen die niet alleen ver in de toekomt liggen, maar op korte(re) termijn kunnen worden ingevoerd. Het gaat over de noodzaak van een betaalbaar woningaanbod, zodat de gebouwde woningen aansluiten bij de financiën van starters. Een landelijke invoering van een toegankelijkheidsnorm zou daarbij als instrument essentieel zijn om te toetsen of plannen daadwerkelijk bijdragen aan een betere toegankelijkheid van de woningmarkt. Op de veel kortere termijn kan men de bestaande woningvoorraad efficiënter gebruiken door bijvoorbeeld ruime woningen te splitsen. Vanuit economisch perspectief wordt bij het uitblijven van meer woningaanbod, gepleit voor het terugdringen van de vraag. De behoefte van starters aan betaalbare woningen is echter een gegeven. De financieringskraan helemaal dichtdraaien of helemaal opendraaien, zijn daarom geen oplossingen. Op de korte termijn moeten starters verantwoord kunnen blijven lenen.”

Aanbeveling 2

De tweede aanbeveling is een reactie op de te gestandaardiseerde aanpak bij een te eenzijdig economisch perspectief:

Bied ruimte voor maatwerkfinancieringen

  • Onderzoek of Loan To Payment behaviour een rol kan spelen in het hypotheekbeoordelingsproces.
  • Blijf verder kijken dan de financieringslastnormen van het Nibud.
  • Maak maatwerkfinancieringen een vast onderdeel van het opleidingscurriculum in de financiële sector.
  • Stop met het beperken van financieringsmogelijkheden op basis van een onterechte vergelijking van de Nederlandse hypotheekschuld met die van het buitenland.

Toelichting opstellers: “Met deze aanbeveling houden we een pleidooi om goed rekening te blijven houden met de grote diversiteit aan starters en de steeds flexibeler wordende samenleving. Door naast de financieringsnormen van het Nibud, waarbij men uitgaat van gemiddelden, ook te kijken naar het individuele betaalgedrag (Loan To Payment behaviour), kan men bij maatwerkfinancieringen een veel specifieker financieel beeld van de starter in kaart brengen. Daarnaast moet maatwerkfinanciering onderdeel worden van het opleidingscurriculum in de financiële sector. Zo wordt het verantwoord toepassen van maatwerk structureel onderwerp van gesprek. Ten slotte is de conclusie dat men niet terughoudend moet zijn qua financieringsbeleid omdat de Nederlandse hypotheekschuld hoger is dan in andere Europese landen. De vergelijking van hypotheekschulden tussen landen is namelijk te kort door de bocht.”

Aanbeveling 3

De derde aanbeveling is een reactie op een te globale zienswijze bij een te eenzijdig economisch perspectief:

Houd rekening met de impact van maatregelen op het leven van starters

  • Houd rekening met de studieperiode van starters en weeg de studieschuld anders bij hypotheekaanvragen.
  • Houd rekening met de beperkte betaal- en spaarcapaciteit van starters.
  • Kijk naar het netto-besteedbare inkomen bij duurhuursituaties.
  • Voorkom een tweedeling en groei van vermogenskloof.
  • Bezint voordat men met een ander fiscaal regime begint.

Toelichting opstellers: “Met deze aanbeveling staan we stil bij de impact van de talloze schrijnende situaties waar starters door het huidige woonbeleid tegenaan lopen. Zoals de beperkte en dure studentenhuisvesting en de daarmee samenhangende studieschuld. Maar ook de beperkte betaal- en spaarmogelijkheden door de stijgende huur- en woningprijzen en de ervaren ontoegankelijkheid van de woningmarkt met een vermogenskloof als gevolg. Hoewel er vanuit economisch perspectief door economen voorstellen zijn gedaan om deze vermogenskloof te beslechten met een nieuw fiscaal regime, is de vraag of het belasten van eigenwoningbezit de situatie voor de starter snel zal doen veranderen en of dat niet allerlei ongewenste neveneffecten met zich meebrengt.

Oplossingen op zowel micro- als macroniveau

Het is volgens de opstellers van het rapport erg belangrijk dat bij komende debatten over de woningmarkt de impact van te kiezen oplossingen op zowel micro- als macroniveau worden besproken. “Met dit rapport liggen daarvoor nu concrete aanbevelingen en denkrichtingen voor starters op tafel om over in gesprek te gaan, zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan een gezonde en toegankelijke woningmarkt.”

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.