Eind januari kondigde NHG samen met een aantal geldverstrekkers de pilot ‘duurhuur’ aan. Afgezien van een moedig experiment van BLG Wonen gebeurde er aan geldverstrekkerszijde de afgelopen jaren weinig voor de groep consumenten die (net) niet binnen de leennormen past, maar wel elke maand een huur afdraagt die deze normen overstijgt. Gesproken over de duurhuurders wordt er wel. Vrijwel elke discussie over dit thema begint en eindigt echter vaak met het mantra ‘bouwen-bouwen-bouwen’. Dat mag wel zo zijn, maar dit is een lange termijnoplossing. Terwijl wij in tegenstelling tot projectontwikkelaars niet over een aantal jaar, maar morgen het verschil kunnen maken.
“Wij kunnen morgen al het verschil maken”
Auteur: Martin Holleman, Adviseur Public Affairs en Beleid bij Adfiz
Dat brengt ons bij de kern van het probleem: de bijna grondwettelijke status die de leennormen uit de tijdelijke (!) regeling hypothecair krediet (TRHK) binnen de sector heeft gekregen. Vanuit zorgplicht-oogpunt is het prettig als de klant keurig binnen deze lijntjes past. En natuurlijk is het bij het steeds efficiënter maken van het aanvraagtraject handig als er zo weinig mogelijk uitzonderingen zijn op de regel. Maar is de klant – voor wie we het uiteindelijk toch allemaal doen – hier nu echt bij gebaat?
Wetenschappelijk onderzoek wijst eerder op het tegendeel. De wijdverbreide online rekentools leiden tot het zogenaamde anker effect: het volgens de leennormen maximaal te lenen bedrag is voor de consument inmiddels het uitgangspunt in plaats van een kritische bovengrens bij de zoektocht naar een nieuwe woning. Uit ditzelfde onderzoek blijkt dat een consument door geen disclaimer of andere waarschuwingsmethode van de focus op de maximale hypotheek te krijgen is. Alleen de adviseur van vlees en bloed is in de praktijk enigszins in staat om de consument duidelijk te maken dat de leennormen zijn afgestemd op het bestedingspatroon van de gemiddelde consument.
Schijnzekerheid
En dat brengt mij bij de tweede reden waarom ik mij zorgen maak over de extreme focus op leennormen. De NIBUD-cijfers die achter deze normen zitten, zijn zoals gezegd niet meer dan gemiddelden. Ze houden geen rekening met die ene consument die elk jaar twee of drie verre reizen maakt. Of de andere consument die een torenhoge VvE-bijdrage betaalt. Of weer een andere consument die een slecht geïsoleerd droomhuis heeft gekocht met energielabel G. En dat kan ongemerkt flink in de papieren lopen. Zo is het verschil in de energierekening van een woning met een label G met de huidige energieprijzen regelmatig zo’n € 300 per maand hoger dan een vergelijkbare woning met energielabel A. Die energielasten a € 300 per maand zijn in de praktijk het equivalent van meer dan € 100.000 extra leencapaciteit bij een annuïtaire hypotheek. Dat doet de vraag oproepen of de leennormen – als het om maandlasten gaat – geen schijnzekerheid bieden.
Na de werkelijke lastentoets voor senioren zou de duurhuurders-pilot kunnen leiden tot een tweede vorm van ‘gestandaardiseerd’ maatwerk. Ik hoop dan ook van harte dat deze pilot de aanzet vormt tot meer gepersonaliseerde leennormen door naast het bruto jaarinkomen ook zaken als het netto besteedbaar inkomen, verwachte energielasten en servicekosten mee te wegen bij het vaststellen van de leencapaciteit. Met alle kennis die er bij geldverstrekkers, adviseurs en organisaties als het NIBUD aanwezig is, moet het toch lukken om een afwegingskader op te zetten? Niet om nog meer regels te creëren. Wel om gezond boerenverstand bij de adviseur een steuntje in de rug te geven. Dit geeft duurhuurders en starters een eerlijker kans en zet een rem op verkapte vormen van overkreditering.
Deze column verscheen eerder in InFinance Magazine
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
