Crowdfunding: volwaardig hypotheekalternatief

1

Crowdfunding is inmiddels een geaccepteerd financieringsalternatief in de zakelijke markt, met in 2015 voor het vijfde jaar op rij een verdubbeling van het volume (128 miljoen euro). Het is slechts een kwestie van tijd tot deze ontwikkeling ook de hypotheekmarkt gaat bereiken.

Auteur: Joppe Smit, Senior Manager IG&H

Crowdfunding levert een win-win-win-situatie op voor alle partijen

Vanuit verschillende kanten wordt de behoefte aangewakkerd. De AFM heeft op 1 april een investeringstoets voor crowfunding ingevoerd, bedoeld voor mensen die hun geld willen gaan uitlenen via crowdfunding. Weten ze wat ze doen? Welke risico’s ze lopen? Het is best goed dat er wat aan regelgeving komt hiervoor. Het is immers een jonge markt, met risico’s. Transparante communicatie over die mogelijke risico’s en het businessmodel is essentieel, om te voorkomen dat enkele negatieve gevallen het positieve sentiment doen omslaan. De investeringstoets draagt bij aan die transparantie en is in die zin gewenst. Op de lange termijn zal de toets, die in oktober wordt geëvalueerd, dus alleen maar de groei van crowdfunding ten goede komen.

Aantrekkelijk rendement

De investeringstoets werpt misschien een kleine drempel op om te gaan crowdfunden, maar niet meer dan dat. Ik ben dan ook van mening dat het nog heel veel groter gaat worden. En niet in de laatste plaats doordat het over gaat slaan naar de hypotheekmarkt. Met name nieuwe spelers lijken te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om hypotheken aan te bieden waarbij crowdfunding (deels) voor de financiering zorgt. Dit komt niet alleen doordat spaarders op zoek zijn naar een aantrekkelijk rendement op hun spaargeld. De aangescherpte regelgeving als het gaat om loan-to-value (LTV) en de kapitaalseisen vanuit onder andere Basel IV, maken hypotheken steeds kostbaarder voor geldverstrekkers.

Spagaat

Crowdfunding kan een win-win-win-situatie voor alle partijen opleveren. Wanneer de hypotheeknemer een deel van de hypotheek laat financieren door de crowd heeft hij minder hypotheken op zijn balans, terwijl hij de klantrelatie kan behouden. De huizenbezitter kan een hypotheek krijgen tegen een aantrekkelijkere rente en de spaarder krijgt tegen een beperkt risico een hoger rendement op zijn spaargeld dan wanneer hij het op z’n spaarrekening zet.

Je ziet nu enkele partijen voorzichtig de mogelijkheden verkennen. Rabobank schuift in de zakelijke markt steeds verder op richting de rol van intermediair voor financieringen, waar Obvion en Jungo eigenlijk de enige partijen zijn die zichtbaar de mogelijkheden van crowdfunding voor hypotheken verkennen. Banken en verzekeraars investeren miljoenen in transformatie van de eigen organisatie, maar de klant merkt daar vaak nog weinig van. Traditionele partijen zitten gevangen in de spagaat tussen vasthouden aan de nog lonende oude verdienmodellen en kiezen voor echte klantgerichte innovatie, bijvoorbeeld in crowdfunding. Een gemiste kans in mijn ogen.

Voorbeelden

Hoe kan het crowfunden van hypotheken gaan werken? Het biedt in mijn optiek legio mogelijkheden om aantrekkelijke proposities te creëren. Ter inspiratie benoem ik drie voorbeelden/ manieren die een win-win-win-situatie op kunnen leveren voor zowel voor spaarders, hypotheekgevers als hypotheeknemers:

  1. Hypotheekfonds

Waar in toenemende mate partijen als pensioenfondsen in dergelijke vehikels investeren, zou een hypotheekfonds ook een aantrekkelijk alternatief kunnen zijn voor particuliere spaarders. De hypotheeknemer heeft de hypotheken niet meer op de balans en de spaarder kan tegen een beperkt risico een hoger rendement realiseren. Fondsen met verschillende risicoprofielen zijn denkbaar, hoewel de Nederlandse woningmarkt sowieso maar weinig risico met zich meebrengt. Daarom vinden institutionele beleggers onze woningmarkt zo interessant. Als consument kun je daar via crowdfunding dus van meeprofiteren.

  1. LTV-verlager

Hoe lager de LTV, hoe lager de hypotheekrente voor de consument en de kapitaalverplichting voor de hypotheeknemer. Door het bovenste deel van de hypotheek door de crowd te laten financieren ontstaat een voordeel voor alle partijen: een aantrekkelijke investeringspropositie tegen een relatief laag risico, per saldo een lagere rente voor de hypotheekgever en minder hypotheekrisico op de balans voor de hypotheeknemer.

  1. Specialties

Risicomodellen van hypotheekverstrekkers zijn vaak nog niet ingericht op flexibel inkomen van zzp’ers, die daarom nogal eens achter het net vissen bij een hypotheekaanvraag. Door dergelijke hypotheken via crowdfunding te financieren kan dit zo wederom voor alle partijen een aantrekkelijk alternatief zijn voor de traditionele hypotheek, waarbij de hypotheeknemer de klantrelatie kan behouden. Een licht verhoogd risico kan zich misschien nog uitbetalen in een hoger rendement voor de financier.

Flexibele looptijd

‘Normaal’ crowdfunden kent vaak een looptijd van vijf jaar. Daarna krijg je je geld weer terug, en over het geleende ontvang je rente. Hoe zit dat bij een hypotheek? Een looptijd van dertig jaar voor een lening is wel erg lang voor een consument. Een variant waarbij de looptijd gelijk is aan de rentevastperiode is denkbaar. Ook is het mogelijk een aflossingsverplichting toe te passen op het gecrowdfunde deel van de hypotheek. Een andere optie is het verhandelen van je lening binnen het eerdergenoemde hypotheekfonds.

Randvoorwaarden

Een aantal zaken is essentieel om crowd- funding tot een betrouwbaar alternatief te laten uitgroeien voor hypotheken of sparen. Het vraagt meer dan enkel het inrichten van een gebruiksvriendelijk en betrouwbaar (digitaal) platform. Randvoorwaardelijk is het creëren van volume aan de investeerderskant. Hiervoor is voldoende flexibiliteit voor de investeerder essentieel, maar ook een helder en gefundeerd risicobeleid en een solide en transparant verdienmodel.

Puzzelen

De nieuwe concepten zijn ook nieuw voor wetgevers en toezichthouders. Het beoordelen van nieuwe partijen en concepten kan dus wel even puzzelen zijn voor ze. Zo is er Jungo, dat een specifiek model heeft bedacht. Maar andere partijen zullen volgen en weer met net andere modellen komen, die ook beoordeeld moeten worden. Positief is in mijn ogen dat toezichthouders wel de wens hebben om het mogelijk te maken en innovatie in de hypotheekmarkt te ondersteunen.

Uiteraard zijn er ook grenzen aan de ontwikkeling van crowdfunding. Het blijft een vorm van investeren, wat nu eenmaal risico’s met zich mee brengt. Ik verwacht ook niet dat de helft van de hypotheekmarkt over een paar jaar gecrowdfund wordt. Maar het lijkt een kwestie van tijd voor het serieus een positie krijgt in de hypotheekmarkt. De vraag is dan ook welke gevestigde partijen hierin meegaan. Of laten zij zich de kaas van het brood eten door nieuwe fintech-partijen?

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.

Deel dit artikel

Over de auteur

Redactie InFinance

De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse nieuwsupdates op de website InFinance.nl en nieuwsbrief InFinance Daily.

  • SamenInGeld

    Crowdfunding is zeker een volwaardig alternatief! SamenInGeld heeft eind 2014 als eerste partij de vergunning van de AFM gekregen om via crowdfunding hypotheken te verstrekken. Wij bieden veel zekerheid en een goed rendement!