Het kopen van een woning wordt in 2021 iets betaalbaarder. De doorsnee koopstarter zal over een jaar gemiddeld een minder groot deel van zijn inkomen kwijt zijn aan hypotheeklasten dan nu. Koopstarters profiteren volgend jaar van de neerwaartse druk op de woningprijzen als gevolg van de coronacrisis en de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers.
Dat schrijft t het ING Economisch Bureau. Naar verwachting liggen de woningprijzen in 2021 gemiddeld 0,5% lager dan in 2020. Econoom Mirjam Bani: “De doorsnee koopstarter is over een jaar naar verwachting een iets kleiner deel van zijn besteedbaar inkomen kwijt aan hypotheeklasten dan nu. Deze lasten zullen in het laatste kwartaal van 2021 zo’n 23% van het besteedbaar inkomen bedragen, tegenover 24% in het laatste kwartaal van 2020. De verslechtering van de betaalbaarheid van een koopwoning die we afgelopen vijf jaar zagen, zet komend jaar dus niet door. Eind 2015 was de doorsnee starter zo’n 20% van zijn besteedbaar inkomen kwijt aan hypotheeklasten. Sinds 2016 is de betaalbaarheid van koopwoningen continue verslechterd, als gevolg van de flinke huizenprijsstijgingen. De daling van de hypotheekrentes en inkomensstijgingen boden in de afgelopen jaren onvoldoende tegenwicht om een verslechtering van de betaalbaarheid te voorkomen.”
Neerwaartse prijsdruk
Belangrijkste redenen dat de betaalbaarheid van een koopwoning in 2021 voor de doorsnee starter verbetert, zijn de verwachte daling van de woningprijzen en stijging van het besteedbaar inkomen in 2021. Verder spelen de wijziging van de overdrachtsbelasting en de ontwikkeling van de rentes een rol. Bani: “Wij verwachten dat er als gevolg van de coronacrisis in de loop van volgend jaar een daling van de woningprijzen inzet. Belangrijke redenen voor de verwachte prijsdaling zijn de oplopende werkloosheid en het lagere vertrouwen, die maken dat meer huishoudens hun verhuiswens zullen uitstellen. Voor koopstarters betekent dat dat zij dan een minder hoge hypotheek hoeven af te sluiten om hun woningaankoop te financieren. Dit verlaagt de maandelijkse hypotheeklasten en verbetert dus de betaalbaarheid.”
Hoger besteedbaar inkomen
Het nominaal besteedbaar inkomen van de doorsnee koopstarter neemt volgend jaar naar verwachting toe. Een belangrijke reden is de daling van de loon- en inkomstenbelastingen. Bij gelijke hypotheeklasten heeft dit een positief effect op de betaalbaarheid, omdat de financiële draagkracht toeneemt. Als aandeel van het inkomen nemen de hypotheeklasten af.
Vrijstelling overdrachtsbelasting
De vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters onder de 35 jaar en verhoging naar 8% voor woningbeleggers hebben volgend jaar een tegengesteld effect op de woningprijzen en hiermee op de betaalbaarheid. Het saldo van beide effecten is moeilijk te voorspellen. Bani: “Enerzijds zal de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters opwaartse druk zetten op de woningprijzen. De woningmarktkrapte maakt dat starters de financiële meevaller (deels) zullen inzetten om een hogere prijs te bieden voor een woning, waardoor de betaalbaarheid verslechtert. Anderzijds heeft de hogere overdrachtsbelasting van 8% voor beleggers een drukkend effect hebben op de woningvraag van beleggers. Dit zet volgend jaar neerwaartse druk op de woningprijzen en heeft zo juist een positief effect op de betaalbaarheid van een woning.”
Rentestijging
De ontwikkelingen van de rentes zullen de betaalbaarheid van koopwoningen in 2021 beperkt beïnvloeden. Naar verwachting van ING neemt de lange rente (de 10-jaars kapitaalmarktrente) volgend jaar licht toe. Een rentestijging vertaalt zich mogelijk in iets hogere hypotheeklasten.
Woningmarkt koelt in 2021 af
Volgend jaar koelt de woningmarkt als gevolg van de coronacrisis af. Bani: “Naar verwachting zien we dit als eerste terug in een daling van het aantal woningverkopen en daarna in een effect op de prijzen. Onze verwachting is dat het aantal woningtransacties in 2021 vanwege de coronacrisis met ruim 10% daalt richting de 200.000 transacties. De woningprijzen bereiken in het eerste kwartaal van 2021 een piek. Hierna volgt een prijsdaling die ook begin 2022 nog voortduurt. Over het hele jaar genomen liggen de woningprijzen in 2021 gemiddeld 0,5% lager dan in 2020. Kijken we naar het verwachte prijsverschil in december 2021 vergeleken met een jaar eerder, dan zal dit landelijk gemiddeld op een daling van zo’n 5% neerkomen. Wel zijn de onzekerheden op de woningmarkt door de coronacrisis groter dan anders. Een sneller einde aan de beperkingen door corona, en daarmee een sneller economisch herstel en meer vertrouwen in de woningmarkt kunnen de daling beperken.”
Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.
